聊城产业园区地产、商业地产运营模式

随着房地产行业的动荡，房地产不再是原来的“热门物业”，逐渐从“增量时代”进入“库存时代”。越来越多的品牌开发商意识到，物业持股比例和营业收入越高，抗风险能力越强，市盈率越高，越能赢得资本市场的认可。同时，受益于资本化率下降，国内商业地产物业估值有所上升，成为更有吸引力的资产。聊城产业园区地产、商业地产运营模式
如今，房地产企业正在追求多元化的业务发展，从资产运营、土地增值和股权中获取收入，从而实现收入结构多元化。为此，品牌住宅企业在商业地产领域逐步构建具有可持续特色的产品，以增强商业产品的竞争力。然而，对于大多数公司来说，决定他们持有什么资产往往不是他们的事，尤其是那些主要业务不在房地产领域的国有和中央企业。在业务发展过程中，这些企业开发、接管甚至继承了大量房地产，这植根于其主营业务发展的视角，很难考虑其商业价值。虽然在好的地区有一些“弯曲”的值房地产，但仍有大量“位置价值”较低的房地产。如何充分利用价值较低的存量房地产，探索在“位置”之外增加存量房地产价值的可能性，是这些企业面临的重要问题。
本文将从园区房地产、商业房地产和仓储房地产三个方面分析存量房地产的发展和运营逻辑，为持有存量房地产企业提供一些参考。
一、 园区地产——融入区域产业布局，助力地方产业发展
在园区持有房地产的企业数量相对有限，其中大部分是当地城市投资平台和园区开发公司。但是，如果包括工业用地，一些企业也拥有此类资产。共同的发展和经营战略是：收租。这种模式既能提供稳定的现金流，又能占用少的资源和能源，是非房地产国企的佳选择。但问题是，你能使房产价值大化吗？对于具有非背景的企业，如何在园区房地产的开发和运营中与地方区分开来？一个答案或许是融入当地的产业安排。
从房地产运营公司的角度来看，有可能融入当地产业发展，促进资产价值升级，这体现在以下三个方面：
，产业联系。产业升级离不开产业链和产业集群的延伸，从园区物业的角度来看，一方面需要大量的土地供应，另一方面是形成一套完整的物流支撑，使你可以围绕产业优势，推动多个有色金属小镇相互发展，建设产业区，提升产业水平，然后拥有花园房地产资源。
二，产业转移。一方面，承担着承接产业转移的重任，需要由相关园区地产承担。另一方面，当地各产业布局也在动态调整，也需要配套支持。从这个角度来看，园区内的房地产可以充分发挥其价值。
三，工业服务。要改变以往简单的“收租”模式，配合当地优化营商环境，提升园区服务能力，从资源支持、服务支持等多方面为产业发展提供更好支持。只有这样，才能区别于地方，园区房地产的优势，增加园区房地产附加值。
综上所述，对于园区房地产而言，就是融入当地产业布局，赋能当地产业发展，寻求园区房地产在当地产业发展中的大价值。
二、商业地产——融合地方特色，强化品牌赋能
相对而言，商业地产更体现“定位、定位、定位”的逻辑。
只要现有房地产的位置足够好，无论如何“折腾”，都可以实现更高的收入。一般来说，商业地产的基本形式是租金收取，而区位与租金之间的强相关性导致商业地产与区位之间的紧密逻辑关系。但商业房地产租金不仅与位置有关，还有其他可以探索的增值方式，这并非毫无例外。
以南宁为例。2021，南宁市实现地区生产总值51209.4亿元，居全国主要城市中下游之列。换言之，南宁的城市能源水平相对较低，因此商业地产在这样一个城市的价值不言而喻。然而，也有一些成功的商业房地产项目，可以总结如下：
，品牌整合。通过品牌作为房地产地标，进而提升其影响力和度，进而有效提升其落地效果。
二，商业业态的整合。融入新能源汽车等地方经济和产业发展，打造特色商业业态，实现业态融合升级，提升价值。
三，建立一个综合体。融合教育地产、医疗地产、娱乐地产等功能，实现多功能商业综合体，全面提升价值禀赋。
总体而言，对于商业地产而言，整合是其核心理念，将地方特色融入其资产基因，大化其品牌影响力，实现其商业价值的跨越式增长。
三、仓储地产——充分发挥地理优势实现互联互通
仓储房地产可能会让人联想到各种家居仓库的形象，而事实正是如此。目前，仓储房地产总面积超过3亿平方米，其中高仓库占比不到10%，甚至立体仓库占比也不到30%，反映了目前仓储房地产的整体水平。目前，仓储房地产主要是价格竞争。他们大多选择18-20元/平方米的标准仓库，甚至对于那些对储存条件要求不高的人，选择价格较低的“农民仓库”。而25-28元/平方米的高标准仓库大多用于冷链运输，这一点仍在兴起。
影响仓库属性价值的另一个关键因素是位置。仓库房地产的价值将受到省级位置、区域位置到道路南北的影响，但核心是如何结合区域的地理特征，充分发挥其潜力。以广西壮族自治区为例，以北部湾为出海核心出口，南与东盟相连，北与四川、广东相连。是仓储房地产使用的场所，主要体现在三个方面：
一是连接港口，以货物配送为主要功能。例如，可以连接钦州港、防城港等港口，加强货物运输和转运的功能设计，提高港口的支撑能力，从而实现自身价值。这同样适用于边境贸易港、航空港等。
二是连接区域转运，支持大规模物流运输。广西的一个重要地理优势在于其连接西南和华南的能力，从而在跨区域物流运输中发挥支撑作用。
三是连接当地需求，支持区域产业发展。许多省市对农产品或特殊产品有大量出口需求，可以结合广西当地农产品出口需求，一方面提高仓储物流网络利用率，另一方面支持当地经济和产业发展。
综上所述，对于仓储房地产而言，需要充分发挥区域的地理优势，构建的物流网络，从而提升自身仓储房地产的价值。
四、总结
本文从园区房地产、商业房地产和仓储房地产三个方面为相关存量房地产经营企业提供了一些参考。其核心是整合关键的地方特色（产业、文化、品牌、位置、资源等），以开发“位置”不具备的价值。有许多类型的股票房地产。企业要想充分挖掘存量房地产的价值，就需要分析房地产本身的特点和区域特点，找出适合自身发展的道路。