拆迁房屋评估方法-房产拆迁评估
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| 更新时间 | 2025-02-18 19:12:50 |
详细介绍
房屋拆迁评估实践中，成本法定价的效果常受质疑，导致其难以被广泛接受，甚至评估师也可能因此怀疑成本法是否为一种合理的房地产评估方法。然而，在某些情况下，我们又不得不采用成本法对缺乏市场依据的房地产和特殊房地产进行定价，有时成本法甚至可能成为可选的定价方式。针对这些问题，本文对成本法定价进行了一些思考。
成本法定价的基础
从价值理论的发展来看，经济学家是从商品的成本对其价值贡献的角度来探讨价值理论的。生产值论认为，商品的价格由其生产所必需的耗费决定。而房地产的价格或价值也与其开发建设所必需的耗费相关。在定价时，我们可以通过分析和计算修建房地产的必需开支或成本来判断房地产的价格。生产值论为成本法提供了理论基础。
当缺乏市场交易时，房地产的参与者会根据房地产的费用来理解和认知其价值。卖家愿意接受的格不能低于其为修建该房地产所耗费的成本，买家愿意支付的格不能其所预估的重新修建该房地产所需耗费的成本。市场参与者根据成本来认知房地产的价值，为成本法提供了被接受的基础。
房屋拆迁评估教材中通常认为成本法适用于新近开发的、可以假定重新开发建设的某些计划开发建设的房地产的定价。由此可见，成本法在理论上适用于任何房地产评估。成本法既适用于房地产合一的定价，也适用于单建筑物或建筑物部分的定价。有时，成本法还可以用来获取市场比较法和收益法定价中所需的一些比较调整基础。因此，成本法的应用范围是非常广泛的，这也是其可用的基础。
尽管成本法在理论上可用于任何房地产的定价，但我们不能忘记房地产的价格是由市场决定的这一事实，而滥用成本法。《房地产估价规范》指出：“在无市场依据不充分而不适合采用市场比较法、收益法、假设开发法进行定价的情况下，可使用成本法作为主要的定价方法。”这告诉我们，对于那些有大量市场交易实例、有盈利资料的房地产评估，应采用比较法或收益法作为定价的方法，而不能将成本法作为其主要定价方法。在这种情况下，成本法通常只能是价值评估的一种备选方法。在评估活动中，评估师应努力寻找合理使用成本法的依据，即找到使成本法定价结果能准确反映市场行情的数据，而不是为使用成本法而盲目放弃其他方法的应用。
房屋拆迁评估成本法中成本的组成内容
成本法一般理解为：求得定价目标房地产在定价时点的重置价格或重建价格，扣减折旧，以此估算定价对象的客观合理价格或价值的方法。一般意义上的成本是指生产和销售过程中所耗费的成本，包括各种物料消耗、人力消耗所垫付的资金及垫付资金的成本(利息)。而定价中所称的成本除了包括一般意义上的成本外，还包括因此所贡献的成本应获得的报酬即利润。因此，成本法定价不是求得定价对象的成本，而是通过对其价格形成过程中各种耗费(成本)和利润的分析计算来求得定价对象的价格。换句话说，成本法是通过模拟定价对象的生产过程求得其价格或价值的方法。
使用成本法进行定价，需要弄清楚房地产价格的组成内容和其含义本质。《规范》明确了房地产市场价格的一般组成内容：“重置价格或重建价格应是重新取得或重新开发、重新建造不同的定价对象所需的各项必需成本和应缴税金、正常开发利润之和，其组成包括以下内容：1、土地取得费用;2、开发成本;3、期间费用;4、项目开发利息;5、销售税金;6、开发利润。”房地产的价格从开发建设的角度来看是由成本和利润构成的，但从定价的角度来看，修建房地产的某些成本和利润并不一定决定其价格或价值。这是因为：房地产的价格或价值是由其效用决定的，修建房地产的耗费只有产生被市场认同的效用时，这种耗费才会对价格或价值产生贡献，才会提升价格或价值。否则，耗费再多也有可能不提升价格或价值，甚至降格或价值。当耗费和其产生的效用不匹配时，耗费也不会和价格或价值呈正比调整。效用所需耗费的成本，不是由个别生产耗费决定的，而是由社会的一般平均耗费决定的。也就是说，并不是能产生效用的个别耗费越大或越低，相应的价格或价值就越高或越低。因此，成本法求得的房地产价格组成内容应该是客观合理的。对此，《规范》也作了相应说明。
厂房拆迁评估的价格通常依据被拆迁厂房的具体条件及市场现状来确定。以下是关键的评估方法及考量因素，有助于确定拆迁补偿价格：
市场比较法：通过比较具有相似特征的厂房市场交易数据，得出厂房的市场价值。
重建成本法：综合考虑重建厂房所需的成本(如建筑材料、劳动力、建造周期等)，并考虑折旧因素，以确定厂房的市场价值。
收益法：若厂房产生租金收益，可通过预测未来租金收益并应用折现法计算现值，从而评估厂房价值。
地理位置：厂房的地段对其价值有显著影响，位于商业中心或交通便利区域的厂房价值往往更高。
建筑结构与状况：厂房的建筑结构类型、使用年限及当前状况均会影响其价值。新建且维护良好的厂房价值更高。
用途规划：需考虑厂房所在土地的规划用途，以及是否具备改建或再开发潜力。
市场需求：市场上对厂房的需求状况会影响其价值，供求关系是关键因素。
特殊性质：针对厂房的特殊性质，如设备或特殊用途，需进行的价值评估。
法律法规：评估过程需严格遵循当地法律法规和政策，确保合法合规。
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