温州企业拆迁评估养殖场拆迁评估

厂房征收评估的三个方面：
(1) 房地产损失评估
被拆迁企业的房地产包括：建筑物、构筑物（设备基础、道路、围栏、挡土墙等）、管网（供水和 排水、供暖、电力等）、燃气、通讯、管理信息系统、安防监控、消防等）、绿化景观等不能移动的财产。 房地产损失评估的价值类型为“拆迁补偿价值”。 拆迁补偿价值是指评估对象按照房屋拆迁主管部门的有关规定和拆迁补偿标准，在评估基准日可以获得的补偿价值。 例如，当地明确规定了树木的补偿标准，补偿价值可以根据树种的树龄确定。 房屋拆迁补偿评估。 当地规定了住宅拆迁评估平均指导价，要求非住宅拆迁评估指导价根据住宅拆迁评估指导价适当波动，但未规定。 对相关因素的调整系数作出了具体规定。 
(2) 停产损失评估
《城镇房屋拆迁管理条例》规定，因拆迁非居民房屋而停产停业的 ——住宅，拆迁人应当给予适当补偿。 一般按被拆迁房屋补偿价值的一定比例计算，有的地方法规规定按被拆迁企业上一年度月均净利润的数倍给予补偿。  
搬迁会导致停产，意味着暂时丧失盈利能力。 需要注意的是，机械厂搬迁，其短期停产并不意味着所有经营活动的暂停。 以本案为例，成品仍需按合同履约，原材料仍按计划采购，部分生产经营活动仍在进行中。 在工厂搬迁损失评估中，停产损失评估按公司搬迁期间净利润损失计算。 搬迁期间的月平均净利润采用公司年的平均年销售收入净利润率和当年预计的月平均销售收入计算得出。 预计当年月平均销售收入为：上年实际销售收入×（1年销售收入平均增长率）/12。 客户将此次搬迁的时间限制为两个月。

北京海润京丰资产评估事务所(普通合伙)（简称海润京丰），是持有资产评估资格的全国性评估公司。公司汇聚了大批行业，数十位法律、经济、会计、工程技术领域的人才，同时与国外 评估机构及准则保持着密切的合作关系。公司具备的评估方法和核查手段，完善的管理体系和服务团队，是一家集人才、技术、经验于一体的评估机构。
拆迁补偿：
以前在拆迁补偿中的问题，既有补偿不到位的情况，但是也有被征收方漫天要价的情况。其实，核心的问题还是补偿问题。要防止的单方定价，或者是被征收人的这种漫天要价，其实都是需要回归到一个市场。因为只有真正这种市场价格，并且以公开的方式把这种价格让双方都知道，这样当事人才能有很好的预期。
评估机构
新房屋征收评估办法的积极意义实际上就在于用机构得出一个价值，依据的程序、法律赋予的权利得出一个价格，而不是一方说了算的这样一个价格。它的积极意义使得拆迁补偿的工作真正做到了依市场、依法律，这样做到了公开、公平、公正的合理补偿，实现这样的一个目标，向这个目标迈进。
一、被征收人在规定时间内协商选定资产评估机构；
二、由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同；
三、估价师对被征收房屋进行实地查勘；
四、评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示；
五、公示期满后，评估机构向征收部门提供整体和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告；
六、双方对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内。

厂房因为过于老旧、城市发展需要、公共设施建设等等因素而需要拆迁的话，在拆迁之前就需要对该厂房进行评估，看看这套厂房的价值决定日后赔偿的金额藕方案等等。很多企业碰到拆迁时，会遇到赔偿方的口头允诺，没有实际补偿方案，以限期拆除决定施压，面临逼迁的企业等一系列问题，那么企业应该如何应对？
一、是拆迁资产补偿，包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿；
二、是拆迁费用补偿，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用；
三、是基于企业规模土地使用情况评估经营性损失，其中包括企业停产停业损失等。
海润京丰资产评估事务所（普通合伙）是根据《人民共和国资产评估法》成立的资产评估机构，目前公司设有知识产权部、中小企业评估部、大型企业评估部、拆迁业务部及业务审核部。其中，拆迁业务部为我机构的特色服务部门，已为近百家客户提供了拆迁涉及的各项资产及损失评估业务，客户涉及大中小企业、拆迁部门、法院、个人及各类合作社，客观公正的资产评估报告受到广大客户的好评。详细请咨询

北京海润京丰资产评估有限公司（简称海润京丰），面向全国开展各类拆迁损失补偿评估。我公司是由财政部和北京市财政局共同授予资产评估资格的全国性评估公司。公司汇聚了大批行业，数十位法律、经济、会计、工程技术领域的人才，同时与国外评估机构及准则保持着密切的合作关系。公司具备的评估方法和调查手段，完善的管理体系和服务团队，是一家集人才、技术、经验于一体的评估机构。
提供因拆迁涉及的实物资产评估、经营损失评估及人员误工损失评估等资产评估服务，具体服务项目如下： 
1、鱼塘拆迁损失评估：鱼塘实物资产损失评估、鱼塘经营损失评估； 
2、养猪场拆迁损失评估：养猪场实物资产损失评估、养猪场经营损失评估； 
3、养鸡场拆迁损失评估：养鸡场实物资产损失评估、养鸡场经营损失评估；
4、奶牛场拆迁损失评估：奶牛场实物资产损失评估、奶牛场经营损失评估； 
5、果园果树拆迁损失评估：果园实物资产损失评估、果园经营损失评估、果树评估； 
6、羊场拆迁损失评估：羊场实物资产损失评估、羊场经营损失评估； 
7、企业拆迁损失评估：企业实物资产损失评估、企业经营损失评估； 
8、生产线拆迁损失评估：生产线实物资产损失评估、生产线经营损失评估； 
9、特种资源拆迁损失评估：特种资源实物资产损失评估、特种资源经营损失评估； 
10、其它资产拆迁损失评估：其它实物资产损失评估、其它经营损失评估。 
另外本公司还提供商标侵权损失评估、专利侵权损失评估、合同违约损失评估、装修损失评估、污染损失评估等各种损失评估服务，本公司免费提供各种评估信息咨询服务，欢迎垂询！

对普通百姓来说，房屋征收可能是攸关一生命运的重大事件。合理的补偿可以改善被征收人的生活环境；不合理的补偿不仅使被征收人陷入困境，对其心理也会产生负面影响，为抵抗拆迁而付出生命的也不在少数。 
补偿价格如何确定？根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十条之规定，应当以评估报告为基础。 
海润京丰资产评估竭诚为各企事业单位提供的拆迁评估，经营性损失评估，停产停业损失评估，无形资产评估服务，另外公司还涉及专利评估、商标评估、品牌评估、软件评估、专有技术评估、版权评估等无形资产评估业务，服务企业利用无形资产作价入股、质押贷款、资产管理、侵权索赔、合资合作等目的的无形资产评估项目。
拆迁来了，您准备好了吗？很多企业在遇到拆迁时都面临着不知道从何入手的问题，不知道自己需要做哪些准备，能做哪些准备。我们结合多年的办案经验以及在办案中与出现的问题，将企业在拆迁时需要做的准备和工作进行了总结。希望企业能在拆迁中，掌握正确的方法，合理应对拆迁带来的问题，维护自身的合法权益。
（一）对企业的财产进行评估，并保存证据
　　1、整理企业资产。很多企业在面临拆迁的时候都很盲目，自己都不清楚自己的企业的资产状况，不清楚应该补偿多少。即便跟拆迁方谈判，也是无从下手，有的漫天要价，有的干脆等待拆迁方进行评估。但是评估公司都是拆迁方制定和委托的，评估价格普遍较低。
　　2、准备企业财产清单。财产清单主要是让我们对自身具有的土地、房屋、设备搬迁、设备损坏等的补偿项目能够达到怎样的总和，做到心中有数，可以让我们在客观事实的基础上做到合理评估。
　　3、准备材料清单。材料清单主要有被拆迁企业的土地使用权证、各种协议、厂房的建设工程规划许可证、营业执照、纳税凭证等，已有的需要保存好，列好清单，没有但重要的，应尽量想办法解决。
（二）评估环节
1、参与选择评估机构，根据相关条例规定，评估机构由被征收人协商选定；评估机构的选择是应该有被征收人参与的，所以被征收人要积极参与选择评估机构。并积极配合评估工作提供相应资料 。
　　2、评估的过程法律有明文的规定，在实践中，很多拆迁方并未按照法律程序进行评估。作为被拆迁的企业，在这个时候需要向人士咨询并出具评估报告。有助于维护自己的合法权益， 获得谈判机会，解决拆迁补偿问题。
3、因为拆迁双方地位不平等，作为被拆迁人，只能通过包括合法的要求补偿理由在内的合法手段去降低风险。因此，企业在拆迁谈判的过程中，要有一本严禁的评估报告作为谈判的依据，然后再在这个基础上确定具体的谈判方案。
企业经营损失是指公司过去的或者正在发生的有关交易或者事项导致某项资产的资产价值发生了全部或者部分的实质性灭失，或导致公司经济利益的无对价流出。其中，资产价值包括使用价值、转让价值、可变现价值等。发生经营损失，应当在调查核实的基础上，依据确凿、合法、有效的证据，通过经营损失评估认定经营损失金额及形成原因。
  企业经营损失评估属于无形资产评估的一类。假设一个公司正常经营时，它的获利能力是持续性的而且是可预测的。但是，一旦这种经营能力受到外来因素的影响而无法正常获利甚至亏损时，就会产生经营损失。
 造成企业经营损失的因素有多方面，经营损失评估中常见的如企业搬迁损失评估。企业经营损失评估中的搬迁损失评估分三个方面：
 不动产损失评估（指不能随迁的财产的拆迁补偿价值评估）；
 停产损失评估（指因搬迁而停产给企业造成的损失价值评估）；
     搬迁费评估（指随迁财产搬迁的全部合理费用）。
 工厂搬迁，涉及企业的人、财、物，产、供、销，影响到企业的方方面面，因此，对于企业这一损失的评估也比较复杂。这不但关系到需要工厂搬迁的，还涉及作为当事人的企业，因此，又不能不予以重视。对于工厂搬迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失，可以从三个阶段来考察，即：搬迁准备阶段、搬迁阶段和搬迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示，即从零开始逐渐上升（搬迁准备阶段），上升至高值（搬迁阶段），然后从大值逐渐下降至零（搬迁后生产恢复阶段）。
 评估的思路为：从搬迁准备阶段到搬迁后生产恢复到未搬迁时的生产水平这段时间内，假定企业未发生搬迁且持续经营，那么在这段时间内企业正常的经营收益减去搬迁期间的实际收益即可估测出经营损失。我们的分项也获得了委托方的认可，分项不仅体现了对项目内涵的深刻了解，评估结论和报告也便于各方审查核准。其中，不动产损失是要用于与主管部门谈判补偿，停产损失要为董事会和股东大会审议通过，并向主管部门申报；搬迁费需由大股东核准并出资。在评估过程中，我们本着“科学合理，不重不漏”的原则，加大现场核查工作力度，按时地实现了在竞标时的承诺。评估报告受到主管部门的肯定，评估结论也为各方所接受。

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