拆迁评估的流程-房产拆迁评估

　　房地产拆迁评估，即拆迁补偿价格评估，是指在发布拆迁公告后，由具备资质的房地产价格评估机构，依据房屋拆迁评估办法，对拆迁区域内的房地产进行价格评估。这一评估办法由住建部负责制定，并向社会公开征求意见。

　　2 房地产拆迁评估难点阐释

　　(1)查勘难度大：拆迁工作多在城市旧城区进行，被拆迁户对拆迁评估的理解不足，常持不支持态度，导致查勘工作难以开展。

　　(2)调查难度大：被拆迁房屋多为老旧、不规则结构，装修复杂，且市场可比实例少，增加了查勘和市场调查的难度。

　　(3)测算难度大：收集被拆迁房屋市场资料困难，特殊房地产和装饰材料价格难以确定，评估机构需多次试算。

　　(4)答疑难度大：拆迁评估结果与拆迁双方利益紧密相关，评估结果易受多种因素影响而产生误差，导致客户质疑增加。

　　(5)结案难度大：拆迁涉及问题多，补偿需经过多次评估和谈判，结案时间长。

　　(6)收费难度大：干预、评估机构与拆迁人关系复杂、拆迁补偿谈判不顺等因素导致收费困难。

　　国有土地上房屋拆迁补偿价值评估工作，需采集房屋信息，明确产权关系，划分拆迁范围，制定补偿方案，并公示接受公众监督。拆迁补偿价值评估的重要性在于保障产权人合法权益，确保补偿金额的真实合法，同时增强拆迁工作的透明度。

　　然而，拆迁补偿价值评估现状却不尽如人意。一方面，拆迁补偿范围存在漏洞，未能充分考虑居民因拆迁产生的额外费用;另一方面，评估价值偏低，易受征收人干扰，导致产权人与评估单位矛盾加剧。此外，评估单位选择过程中的异议和评估人员知识缺失也是亟待解决的问题。

　　为提升拆迁补偿价值评估能力，可采取以下策略：

　　1、严格遵守国家法律法规，确保拆迁工作公平公正公开，约束工作人员行为，维护市场秩序。

　　2、明确划分拆迁补偿范围，坚持完整性、真实性和准确性的测量原则，保护产权人利益，促进拆迁工作顺利开展。

　　3、分清房屋内部产权关系，利用数据库技术避免产权模糊，降低拆迁难度，加快拆迁进度。

　　4、加强拆迁宣传力度，提升公众对拆迁工作的认知度，避免矛盾冲突，确保拆迁工作快速稳定进行。

　　5、提高拆迁补偿监管能力，加强对评估单位的管理，提升评估人员水平，规范拆迁补偿工作流程，杜绝贪污腐败和暗箱操作。

　　综上所述，国有土地上房屋拆迁补偿价值评估工作需综合考虑房屋信息、产权关系、补偿范围等多方面因素。通过严格遵守法律法规、明确划分补偿范围、分清产权关系、加强宣传力度和提高监管能力等措施，可提升拆迁补偿价值评估能力，促进拆迁工作的顺利开展和社会的和谐稳定。

　　一般来说，在房屋建筑重置成本估计的条件下，评估其固定资产折旧，是使用重置成本法对老旧房屋建筑定价的关键挑战。理解资产评估中折旧的本质，并区分资产评估折旧与财务会计折旧的差异，对于评估人员正确使用重置成本法进行资产评估至关重要。

　　本质与目的差异

　　资产评估中的折旧，本质是评估房屋建筑从重置成本到评估日期的价值减损，即考虑多种因素导致的价值降低或损失。这是一种降价调整，旨在求得房屋建筑在评估日期的现值。而财务会计折旧则是将房屋建筑的初始成本分摊到生产成本中，以回收其原始取得价值。

　　期限差异

　　房屋建筑寿命分为自然寿命(物理寿命)和经济寿命。自然寿命指房屋因使用和自然磨损至不堪使用的年限;经济寿命则指房屋从建成至其使用收益与成本抵消的时间段。

　　资产评估采用经济寿命，由评估人员现场勘查，根据房屋状况、维护情况、地基稳定性等，综合分析确定。这是一个相对动态的量，受多种因素影响。而财务会计的寿命则考虑技术、税务政策和社会生产力发展水平，为类似资产设定统一标准，具有客观性、统一性和法定性。

　　耗损因素考虑不同

　　资产评估和财务会计在确定寿命时都考虑有形折旧和无形折旧(包括功能折旧和经济折旧)。但财务会计主要关注有形折旧和功能折旧，而资产评估则考虑所有无形折旧，包括经济折旧。

　　社会化程度要求不同

　　资产评估的折旧基于评估日的重置成本，随时间变化;而财务会计折旧基于资产的原始成本，不随时间变化。资产评估得出的实际价值可能与市场价值一致，而财务会计的账面价值则不一定。

　　维修费用处理不同

　　房屋建筑因使用和自然原因会产生耗损，需进行维护和维修。资产评估时，主要考虑可修复耗损，确保资产正常使用;财务会计则根据维修或改进的性质，分别作为收益性支出或资本性支出处理。

　　因此，实践中常出现财务会计折旧未提完但资产评估显示价值已很低，或财务会计折旧已提完但资产评估仍有较大价值的情况。这往往令评估委托人(尤其是企业)感到困惑。