土地使用权可以和地上建筑物一起作为房地产进行评估,还可以随整体企业一并评估。现行市价法、收益现值法以及重置成本法都可以用于土地使用权的评估。如果存在着比较发达的土地使用权交易市场,可以采用现行市价法,根据市场交易惯例进行调整,得出评估值;否则可以采用收益现值法,根据土地使用权的预期收益的折现值确定评估值;两种方法都不宜采用时,可以采用重置成本法,即根据取得现有土地使用权所需发生的全部费用。
由于经济发展水平的不同,我国各城市颁布的基准地价不尽相同。对土地使用权进行评估时,不能简单依据各个城市的基准地价作为现行公允地价,算为评估值。如果已经颁布的基准地价对当地的地价产生决定性影响时,才能以基准地价为基础,并结合被评估土地的基本情况以及土地出让金的实际征收水平,对土地使用权加以评估。同时还应当了解土地出让金的组成部分、适用范围及其他规定;注意与建筑物评估相衔接,土地的征用、开发和配套等费用不应重复计算或遗漏计算。
固定资产是企业的劳动手段,也是企业赖以生产经营的主要资产。从会计的角度划分,固定资产一般被分为生产用固定资产、非生产用固定资产、租出固定资产、未使用固定资产、不需用固定资产、融资租赁固定资产、接受捐赠固定资产等。
企业固定资产评估程序
1.收集资料
2.设计调查表与评估表
3.核查待估固定资产
4.划分待估固定资产的类别
5.确定评估的价格标准与方法
6.收集和测定各种技术参数
7.计算评估值,编制评估报表