民办非注销审计,林地评估

内部审计虽然不参与单位的经营管理活动，但随着集团公司的规模扩大，内部审计作为集团公司的经济监督机构，其作用越来越重要。集团公司的内部审计不同与社会审计，同样内部审计报告与社会审计报告存在较大差别，社会审计遵循的是《立审基准则》，而内部审计遵循的是《内部审基准则》。因此两者在审计的立性上、审计方式、审计、审计目的、审计职责作用是不同的，从而使内部审计报告对集团公司内部控制的健全有效，会计信息的真实合法完整，经营绩效，经济责任及经营合规性等进行检查、监督、评价、整改及奖惩建议，内部审计报告作为改进内控管理的参考依据只对集团公司本单位、本部门、股东负责并对外保密。而社会审计主要围绕会计报表进行，对会计报表发表意见，对外出具《审计报告》，具有鉴证作用，需要对股东、债权人、及社会公众使用人负责，社会审计出具的《管理建议书》仅仅指出内部控制制度及执行的不足，出具建议。

　　但内部审计与社会审计在工作上具有一致性，在审计内容、审计依据、审计方法等方面有一致之处。因此《立审计具体准则第7号--审计报告》某些要求，值得我们再写内部审计报告时参考，如审计的目的、审计对象、审计依据、审计责任、审计的实施过程等在内部审计报告中也需要体现。需要指出的是内部审计报告更对内部控制的关注，要针对内部控制制度及执行的不足提出具体审计意见及处罚建议，这与社会审计的《管理建议书》也有相同之处。以下是XXX集团公司出具的分公司审计报告部分内容，目的是希望大家共同探讨。

房地产评估
随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押评估体系的健全就显得极为重要。
中文名房地产估价全 称房地产价格评估行 业房地产分 类一般评估
目录
1 估价概述
2 评估类型
3 评估原则
估价概述编辑
房地产估价 全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。
房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。
建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。
土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。
三通一平指水、电、道路通，土地平整。
七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。
资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。
基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。
标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
出让地价、转让地价和其他地价。
房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。
是指、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的格，亦称起叫价格(简称起价)。
补地价是指在更改原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给的一笔地价。

完善房地产评估防范房地产金融风险的措施
（一）评估理论和评估方法方面
1.借鉴国外的评估理论和方法
中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估，未能把借款人收益、比率、利率、年限等抵中的各项基本要素纳入评估过程的计算分析中，忽略了对投资者现金流量引起的种种变化，缺乏科学依据，主观性大。
2.对现有评估方法进行创新和完善
在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系，因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年，而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化，若这时候对抵押房地产进行处置，抵押物的现值与评估价值就会存在相当的差异。
（二）评估师队伍建设方面
1.严格评估师行业准入
日本的房地产评估行业对评估师的选拔是非常严格的，评估师要通过单个层次的严格考试，并且考试的淘汰率是非常高的，、第二次的合
图书信息编辑 播报
书 名: 房地产评估
作　者：王景升
出版社： 东北财经大学出版社
出版时间： 2010年04月
ISBN: 9787811229622
开本： 16开
定价: 30.00 元
内容简介编辑 播报
《房地产评估》内容简介：随着我国市场经济的发展，资产评估作为为市场提供估价服务的中介行业也得到迅猛发展，社会对资产评估师、房地产估价师以及具有资产评估知识人才的需求不断增加。为适应资产评估人才培养的需要，部分财经类院校开办了资产评估，或在财务管理下设置资产评估培养方向，并开设了资产评估原理、房地产评估、无形资产评估、企业价值评估等多门课程。为完善资产评估教材体系，使学生能够系统地学习和掌握房地产评估的基本理论和评估技能，我们编写了这本《房地产评估》教材。
图书目录编辑 播报
第1章 房地产概述
学习目标
1.1 房地产及其特征
1.2 房地产价值与价格
1.3 房地产价格的影响因素
本章 小结
主要概念
基本训练
第2章 房地产评估基础
学习目标
2.1 房地产评估的含义
2.2 房地产评估的目的
2.3 房地产评估的原则
2.4 房地产评估的价值类型
本章 小结
主要概念
基本训练
第3章 房地产评估程序
学习目标
3.1 评估委托与受理
3.2 评估基本事项与评估业务约定书
3.3 评估作业计划、现场查勘与资料搜集
3.4 房地产价值评定估算
3.5 评估报告与评估资料归档
本章 小结
主要概念
基本训练
第4章 市场法
学习目标
4.1 市场法的基本原理
4.2 资料的搜集与整理
4.3 可比实例的选取与标准化
4.4 交易情况的修正
4.5 交易日期的修正
4.6 区域因素的修正
4.7 个别因素的修正
4.8 确定评估对象价值
4.9 市场法应用举例
本章 小结
主要概念
基本训练
第5章 成本法
学习目标
5.1 成本法的基本原理
5.2 房地产重置成本及估测
5.3 房地产贬值及估测
5.4 房地产价值的估算
5.5 房屋完损等级的评定标准
5.6 成本法应用举例
本章 小结
主要概念
基本训练
第6章 收益法
学习目标
6.1 收益法的基本原理
6.2 房地产的收入
6.3 房地产的运营费用
6.4 房地产净收入的预测
6.5 直接资本化率与折现率
6.6 直接资本化法
6.7 收益折现法
6.8 收益法应用举例
本章 小结
主要概念
基本训练
第7章 假设开发法
学习目标
7.1 假设开发法的基本原理
7.2 假设开发法的评估计算公式
7.3 假设开发法的评估步骤
7.4 假设开发法应用举例
本章 小结
主要概念
基本训练
第8章 路线价法
学习目标
8.1 路线价法的基本原理
8.2 路线价法的评估步骤
8.3 路线价法应用举例
本章 小结
主要概念
基本训练
第9章 城镇土地分等定级与基准地价评估
学习目标
9.1 城镇土地的分等定级
9.2 基准地价的评估
9.3 高层建筑地价的分摊
本章 小结
主要概念
基本训练
第10章 不同评估目的的房地产评估
学习目标
10.1 房地产转让的评估
10.2 房地产抵押的评估
10.3 房地产课税的评估
10.4 投资性房地产的评估
10.5 征地和房屋拆迁补偿的评估
本章 小结
主要概念
基本训练
第11章 房地产评估报告
学习目标
11.1 房地产评估报告概述
11.2 房地产评估报告的结构与具体内容
11.3 房地产评估报告的编制
本章 小结
主要概念
基本训练
主要参考文献
附录
附录1 《资产评估准则——不动产》
附录2 《人民共和国国家标准房地产估价规范》

评估类型编辑 播报
1、一般评估：
这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。
2、房地产抵押评估：
这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它由金融部门或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。
3、特定评估：
这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。
评估原则编辑 播报
1立、客观、公正原则 2合法原则 3价值时点原则 4替代原则 5高佳利用原则 6谨慎原则
（来自于房地产评估师考试教材）
1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。
2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。
3、有效使用原则：以佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。
4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础
5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。
6、估价时点的原则 ：估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。
[编辑]房地产评估的程序
1、明确评估基本事项
明确评估目的：在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。
了解评估对象
确定评估基准日：常以年、月、日表示
签订评估合同：它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。
2、制定工作计划
3、实地查勘收集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录。
4、测算被评估房地产价格：为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。
5、综合分析确定评估成果
6、撰写评估报告

被评估资产的重置成本

重置成本法是在现时条件下，被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法。用重置成本法进行资产评估的，应当根据该项资产在全新情况下的重置成本，减去按重置成本计算的已使用年限的累积折旧额，考虑功能变化、成新率(被评估资产的新旧程度，如八成新、六成新)等因素，评定重估价值;或者根据资产的使用期限，考虑资产功能变化等因素重新确定成新率，评定重估价值。重置成本法的计算公式是：

被评估资产价值=重置全价-实体性陈旧贬值-功能性陈旧贬值-经济性陈旧贬值或被评估资产价值=重置全价×成新率

其中，重置全价是指被评估资产在全新状态下的重置成本。

成本法是从成本的角度来衡量资产的价值，它估算与评估对象完全相同或功能相同的全新资产的成本。如果被评估对象是一台全新的设备或一个全新的工厂，则被评估对象的价值为它的重置成本。根据替代性原则，在进行资产交易时，购买者所愿意支付的价格不会超过按市场标准重新购置或构建该项资产所付出的成本。如果被评估资产已经使用过，则应该从重置成本中扣减在使用进程中的自然磨损、技术进步或外部经济环境导致的各种贬值。因此，成本法是通过估算被评估资产的重置成本和资产实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值，将重置成本扣减各种贬值作为资产评估价值的一种方法。

现在对资产评估的方法有很多，可以根据不同的资产进行评估方法的选择。如果是损耗过多的长期资产，可以采用收益现值法，也就是把现有的收益进行一个评估。如果市场波动幅度比较大，那么就可以采用重置成本与现行价格法。

整体资产评估摸清家底，完善企业资产管理。以财务报告为目的的资产评估成为企业资产管理的重要环节。对有形资产的评估、管理与应用，多年来企业自身已经形成了一套比较科学有效的制度，其资产量在相关财务报告中已得到了充分的揭示。但是一个企业到底有哪些无形资产，其价值量如何，作为企业的管理者并不清楚，形成了资产管理的盲点。只有摸清这部分资产的真实价值，才能做到心中有数，进而变被动管理为主动管理，使之规范化，以企业资产的完整性。
为经营者提供管理、决策依据。无形资产价值其本质是无形资产的培育、发展情况，企业的创新能力和赢利能力，企业资源的利用状况和利用效率、效果，企业可持续发展的潜力，企业管理水平的高低等等。评估的过程是资产清查的过程，在于发现企业在资产管理、经营过程、资本结构、企业效率和盈利能力等各个方面存在的问题和不足，努力解决或为企业提供建设性的意见和建议，有利于经营者对无形资产投资做出明智的决策，合理分配资源，减少投资的浪费。