城市更新全程操盘运营培训：尽调财务测算、项目拓展、拆迁谈判、签约及税务筹划

【深圳】城市更新全程操盘运营培训：尽调财务测算、项目拓展、拆迁谈判、签约及税务筹划（2019年5月25日）



【课程亮点】
全盘运营：从项目可行性研究、财务测算，到项目拓展、拆迁谈判，到签约实务、税务筹划，系统学习城市更新全盘运营。
实操：邀请城市更新房企在职操盘手分享实操案例和经验。
工具资料：课后提供城市更新课程资料包以及实用工具。
直戳痛点：与实操研讨交流城市更新项目中面临的痛点难点问题。
圈层交流：邀请加入交流圈，地产企业城市更新交流圈层，线上交流，线下互访，资源整合。

【课程收益】
1、系统学习在总经理的视角下城市更新的全盘运营。
2、掌握城市更新项目投资分析及财务测算的核心方法。
3、熟悉城市更新拆迁谈判策略、技巧与签约要领。
4、熟悉城市更新项目拓展的关键要素。
5、了解城市更新全流程税务筹划及风险规避。

【课程安排】
5月25日
张杨：城市更新项目经济可行性尽调与财务测算解析
冯治国：城市更新项目全流程税务筹划解析
5月26日： 陈荣明：城市更新项目拓展、拆迁谈判与签约实务

【适合对象】
1、房地产开发及城市更新企业总裁、总经理、副总经理、财务总监等公司高管
2、房地产开发及城市更新企业财务部、拆迁管理部、项目运营部等相关部门人员
3、准备进军城市更新领域的企业家、投资人

【导师】
张杨：集团（深圳）房地产有限公司投资发展中心投资总监。
曾就职于深圳万科地产。在深圳从事投资工作至今，签约项目二十余个，项目种类涉及收并购、城市更新、招拍挂等。签约项目总面积三百万余平方米，总货值超千亿。完整跟进多个收并购及城市更新项目全流程，拥有丰富的投资经验。

陈荣明：城市更新实操原城市更新集团项目总经理。
16年房地产行业、8年城市更新、5年项目实际操盘经验，数百次拆迁谈判实战工作经验；操盘过多个城更新项目，包括龙溪花园、华强花园、沙头角林场、光明、龙华等多个城市更新项目，熟知城市更新项目政策法规，具有丰富的城市更新项目操盘经验。

冯治国：毕马威企业咨询（中国）有限公司税务合伙人。拥有超过20年所得税管理以及房地产和金融企业税务管理经验。
曾任职于深圳市税务局企业所得税处、第三税务分局，任职期间参与企业重组、资产划转、房地产开发、减税政策、跨地区汇总纳税等国家多项重大所得税政策的制定工作。

【课程内容】
课题一：城市更新项目经济可行性尽调与财务测算解析（张老师）
一、城市更新项目经济可行性尽调
1、定量论证可行性及计算逻辑
（1）投资拓展信息指标、规划设计、计划运营、销售及回款
（2）建安成本、成本结转和分摊、成本支付比例、期间费用、税金计算、自持物业
（3）融资情况、现金流量、利润率
2、可行性研究报告
（1）定性的将项目全方面、有的展示给决策层
（2）实操经验（抓住项目的核心“亮点”、测算思路灵活）

二、城市更新项目财务测算解析
1、城市更新规划指标测算
2、城市更新项目成本测算
3、拆赔资金测算
4、补缴地价测算
5、收益测算
6、经济效益评价

三、不同类型城市更新项目测算注意事项与案例解析
1、综合整治、功能改变、拆除重建
2、城中村、旧住宅/商业区、旧工业区

课题二：城市更新项目拓展、拆迁谈判与签约实务（陈老师）
一、城市更新项目拓展
1、现状分析：区位、性质、容积率、年限、权属、合法用地、资源
2、未来规划：法定图则、土地贡献、容积率、基础设施、公共配套、限制条件
3、更新意愿：单宗土地和单个权利人、多宗土地和多个权利人
4、经济测算：销售净利润率、内部收益率、地价/房价比
5、交易条件：项目获取方式、交易地点、补偿方式及条件
6、潜在风险：风险识别、风险控制
7、小结：项目拓展谈判要点

二、更新项目交（摸）底
1、项目现状：土地、建筑物、用途、权利人等
2、项目规划：土地规划功能、五类用地等
3、项目更新意愿调查
4、周边更新市场调查
5、和社会资源
6、其他特殊情形

三、拆迁谈判分析与策划
1、更新单元范围确定
2、改造方向及功能分析
3、补偿安置条件分析
4、初步规划经济技术指标方案
5、初步补偿安置方案拟定
6、项目经济测算及成本控制要求
7、项目管理资源需求分析
8、项目难点疑点问题分析
9、项目运营管理目标计划

四、拆迁谈判与签约准备
1、项目团队组织与培训
2、项目办公室设立
3、项目规划概念方案
4、项目拆迁谈判宣传启动
5、业主沟通及业主代表遴选
6、补偿安置方案拟定
7、补偿安置协议拟定
8、拟定拆迁实施计划
9、拆迁费用申请、物料采购
10、违建控制
11、公共关系维护

五、拆迁谈判与签约实施
1、拆迁谈判五大特点
2、拆迁谈判九大技巧
3、签约注意事项

六、房屋回迁
1、回迁方案拟定
2、业主身份确认
3、房屋回迁活动组织
4、产权证办理

课题三：城市更新项目全流程税务筹划解析（冯老师）
一、城市更新项目税务考量总体
拆迁补偿费、政策性搬迁、商业性搬迁考量的区别

二、城市更新项目面临的税务问题
1、城市更新项目面临的所得税、增值税、土地增值税等问题
2、城市更新项目可能的税务筹划方向
（拆迁补偿费用、多渠道获取土地、施工过程、销售阶段）

三、金融机构视角看城市更新项目的税务影响
1、私募投资基金、专项计划等取得收益的涉税分析
2、投资者取得投资收益的税务影响

四、开发商视角看城市更新项目的税务影响

五、实务操作中的注意事项
1、如何降低城市更新项目中税务筹划的风险
2、如何提高与税务机关的沟通效率

【课程说明】
【时间地点】2019年5月25-26日 深圳（详见报到通知）
【培训费用】5000元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理
【联 系 人】齐老师 (同) :847175087