上海临港新片区港现代商业服务中心项目可行性研究报告

临港新片区***镇***港商业水街项目

可
行
性
研
究
报
告


二零二零年九月
目 录
第壹章 总论 4
1.1． 项目概况 4
1.1.1. 项目名称 4
1.1.2. 项目拟建设地点 4
1.1.3. 建设性质 4
1.1.4. 建设单位 4
1.1.5. 建设工期 4
1.1.6. 项目建设目标 4
1.1.7. 项目建设内容与规模 4
1.1.8. 项目投资与资金筹措 6
1.2． 可行性研究报告编制依据 6
1.3． 可行性研究范围 6
第二章 项目背景及建设必要性 8
1.1． 项目背景 8
1.2． 项目建设必要性及意义 10
第三章 行业与市场分析 12
1.1． 城市综合体发展历程及价值分析 12
1.2． 我国城市综合体发展现状分析 15
第四章 场址选择及建设条件 18
1.1． 选址原则和基本思路 18
1.2． 场址选址 18
1.3． 项目区条件分析 19
1.4． 选址说明 20
第五章 项目总体规划方案 21
1.1． 规划原则 21
1.2． 项目规划及功能分区 21
1.3． 经营模式 22
第六章 建设方案 24
一、 建设内容及规模 24
二、 设备方案 25
三、 工程建设方案 25
第七章 总图运输及公用辅助工程 26
1.1． 总体布置 26
1.2． 公用辅助工程 27
第八章 环境影响评价 31
1.1． 环境保护标准 31
1.2． 环境状况和保护措施 31
1.3． 环境管理与清洁生产 33
1.4． 环境保护结论与建议 34
第九章 节能节水 36
1.1． 编制依据 36
1.2． 工程节能 36
1.3． 能耗指标及能耗分析 38
1.4． 节能的管理措施 38
1.5． 节能分析结论 38
第十章 组织机构与人力资源 40
1.1． 项目建设管理 40
1.2． 项目组织机构 40
1.3． 各岗位职责说明 41
1.4． 人力资源配置 42
第十一章 项目实施进度 44
1.1． 建设工期 44
1.2． 项目实施进度安排 44
1.3． 质量体系 44
第十二章 工程招标管理 45
一、 招标依据 45
二、 项目招标范围及招标组织形式 45
三、 投标、开标、评标和中标程序 46
四、 评标的人员组成和资格要求 47
第十三章 投资估算与资金筹措 48
1.1． 投资估算 48
1.2． 资金筹措与使用计划 52
第十四章 财务评价 53
1.1． 财务评价依据 53
1.2． 财务评价基础数据选取 53
1.3． 销售收入估算 54
1.4． 成本费用估算 55
1.5． 财务盈利能力分析表 56
1.6． 盈亏平衡分析 57
1.7． 财务敏感性分析 57
1.8． 财务评价结论 58
第十五章 社会评价 59
1.1． 项目实施对社会影响分析 59
1.2． 项目与所在地互适性分析 61
1.3． 社会风险分析 62
1.4． 社会评价结论 62
第十六章 风险分析 64
1.1． 项目主要风险因素识别及分析 64
1.2． 风险评估 65
1.3． 防范和降低风险的对策 65
第十七章 结论与建议 66
1.1． 结论 66
1.2． 建议 67
第十八章 附表 68



章总论
1.1．项目概况
1.1.1.项目名称
临港新片区***镇***港商业水街项目
1.1.2.项目拟建设地点
上海浦东新区***镇
1.1.3.建设性质
本项目为新建项目
1.1.4.建设单位
***（上海）实业有限公司
1.1.5.建设工期
本项目总建设期为3年。
1.1.6.项目建设目标
项目建成后，将融合购物、休闲、商务、行政、金融等多种功能为一体的现代商业服务中心，规划引进的商业模式、人性化的现代服务方式、规范性的管理方法，打造具有典型的现代服务业集约化发展项目，致力于建设临港新区的城市标志。
1.1.7.项目建设内容与规模
1)建设内容与规模
本项目主要建设内容如下表所示。

表1-1 主体工程内容表
序号 地块 名称 业态布局 结构类型 建筑面积
（平方米）

1 C0604 中国黄金广场 黄金广场、黄金博物馆、黄金交易等 框架结构 16920.00
2 C0605 新华购体验中心 提供3-5万种不同的产品 框架结构 2874.00
3 C0704 商业综合体步行街艺术酒店 餐饮、 影院、购物、住宿、会议、健身、演出、AR、VR等 框架结构 42103.20
4 C1104 温州华侨总商会 会议、论坛、教育、总部经济 框架结构 5200.00
5 C1105 ***后街（酒吧街） 酒吧、夜店、特色餐饮、文化街区、夜生活、演出等 框架结构 4684.00
6 C1106 中国文联艺术研究院 艺术家及工作室、艺术观察、培训、影师制作等 框架结构 3810.00
7 　 合计 　 　 75591.20

2)设备购置
本项目设备购置如下表所示。
表1-3 设备购置内容表
序号 项目 单位 数量
1 智能高速电梯 部 12.00
2 载货电梯 部 12.00
3 自动扶梯 组 60.00
4 停车场自动计费系统 套 4.00
5 地下室防盗安全系统 套 4.00
6 地下室监控系统 套 4.00
7 给排水系统 套 6.00
8 电力系统 套 5.00
9 消防系统 套 5.00


1.1.8.项目投资与资金筹措
1)总投资估算
本项目总投资80039.15万元，其中：建设投资59436.37万元，流动资金20602.78万元。
2)资金筹措
项目总投资80039.15万元，全部由建设单位自筹。
1.2．可行性研究报告编制依据
《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
《产业结构调整指导目录》；
《中国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
《“十三五”国家战略性新兴产业发展规划》；
国家、部、省、及上海市相关标准、规范、规定。
1.3．可行性研究范围
本报告可行性研究范围包括：
1）根据国家有关政策，结合上海市实际情况，分析项目提出的背景及建设必要性；
2）根据规划并结合现状确定项目的建设规模及建设内容；
3）项目建设地点及项目建设的有利条件；
4）项目总体实施方案；
5）消防、环境保护、劳动安全卫生；
6）项目节能方案；
7）组织管理及劳动定员；
8）工程建设及实施进度安排；
9）投资估算和资金筹措；
10）风险预测及控制措施；
11）经济效益及社会效益评价。


第二章项目背景及建设必要性
1.1．项目背景
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