住宅楼楼改造工程建设项目备案申请报告建议书

唐山**房地产开发有限公司
**开发区**楼改造工程建设项目
申请报告


二零一八年八月

目 录
章 项目申报单位概况1
1.1项目申报单位概况1
1.1.1申报单位名称1
1.1.2申报单位概况1
1.2项目概况2
1.2.1项目名称2
1.2.2项目位置2
1.2.3项目建设背景2
1.2.4项目规划理念及愿景3
1.2.5项目建设必要性分析3
1.2.6项目建设条件4
1.2.7主要建设内容和规模7
1.2.8项目建设方案7
1.2.9项目建设进度9
1.2.10项目投资估算10
1.2.11资金来源10
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析11
2.1发展规划分析11
2.2产业政策分析12
2.3行业准入分析15
第三章 资源开发及综合利用分析16
3.1资源开发利用总则16
3.2水资源消耗16
3.3节水措施17
3.4土地资源利用原则17
3.5节约土地资源措施18
第四章 节能方案分析19
4.1用能标准及节能规范19
4.1.1相关法律、法规、规划和产业政策20
4.1.2建筑节能规范与设计标准22
4.1.3相关终端用能产品能效标准23
4.2电气节能23
4.2.1照明24
4.2.2 空调25
4.2.3 供配电系统及线路25
4.3给排水节能25
4.3.1节水技术25
4.3.2热水供应系统25
4.3.3控制超压出流26
4.3.4开发中水26
4.3.5改变给水方式26
4.4结构节能26
4.4.1墙体27
4.4.2屋顶27
4.4.3窗户27
4.5暖通空调动力节能28
4.5.1降低系统的设计负荷28
4.5.2冷热源节能28
4.5.3减少输送系统的动力能耗28
4.6建筑节能29
4.6.1建筑朝向和平面形状29
4.6.2合理确定建筑外墙的窗墙面积比30
4.6.3重视建筑外窗的细部设计30
4.6.4合理控制体型系数31
4.6.5屋顶设计31
4.7节能效果综合分析及评价31
第五章 建设用地方案33
5.1项目选址及用地方案33
5.1.1选址33
5.1.2用地方案34
5.2土地利用合理性分析34
5.2.1土地利用规划符合性分析34
5.2.2项目占地规模合理性分析35
5.2.3保护耕地符合性分析35
5.2.4土地管理政策法规符合分析35
5.3征地拆迁和移民安置规划方案35
第六章 环境和生态影响分析36
6.1环境和生态现状36
6.1.1环境空气质量现状36
6.1.2地表水环境质量现状36
6.1.3地下水环境质量现状36
6.1.4声环境质量现状36
6.1.5生态环境现状37
6.2生态环境影响评价37
6.2.1施工期环境影响评价37
6.2.2运营期环境影响评价39
6.3环保措施41
6.3.1施工期41
6.3.2营运期42
6.4地质灾害影响分析43
6.5特殊环境影响43
6.6综合评价43
第七章 项目管理与招标组织44
7.1项目管理组织44
7.2项目招标组织44
7.2.1项目招标目的44
7.2.2招标原则及招标内容44
第八章 经济影响分析45
8.1项目投资估算45
8.1.1估算依据45
8.1.2资金来源45
8.1.3投资估算45
8.2项目财务分析48
第九章 社会影响分析50
9.1社会影响效果分析50
9.2社会适应性分析51
9.2.1项目与当地经济发展的相互适应性51
9.2.2项目对所在地的互适性分析52
9.3社会风险及对策分析53
9.3.1风险因素识别53
9.3.2风险规避对策54
第十章 结论及建议56
10.1结论56
10.2建议56
附 表57


章 项目申报单位概况
1.1项目申报单位概况
1.1.1申报单位名称
唐山**房地产开发有限公司
1.1.2申报单位概况
名称：唐山**房地产开发有限公司
类型：有限责任公司
法定代表人：
成立日期：
营业期限：
经营范围：城市房地产开发与经营（资质贰级）；通信设备的租赁、组装和维修；自有房屋租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
近几年财务状况（企业资产、营业收入、利润等）：2018年企业资产13.6亿元、营业收入2.1亿元、利润0.27亿元。
1.2项目概况
1.2.1项目名称
**开发区**楼改造工程建设项目
1.2.2项目位置
**开发区**楼改造工程建设项目项目选址在**开发区**路东侧光明路北侧，土地面积6629.41㎡，总建筑面积约16298.50㎡。
1.2.3项目建设背景
唐山市位于地处渤海湾中心地带，河北省东部，东经117°31’-119°19’，北纬38°55’-40°28’，东隔滦河与秦皇岛市相望，西与天津市毗邻，南临渤海，北依燕山隔长城与承德市相望，东西长约130公里，南北宽约150公里。总面积17040平方公里。其中陆地总面积13472平方公里，海域面积达4440平方公里，大陆海岸线总长229.7公里。市中心区位于唐山市中部，东、北与滦县交界，南与曹妃甸区接壤，西与丰润区毗邻。东至秦皇岛125公里，南距渤海40公里，西南至天津108公里，西北至北京154公里。
经过发展，唐山依托区位、资源、港口等优势，逐渐形成了钢铁、装备、化工、能源、建材等优势支柱产业，先后被国家命名为钢铁材料产业化基地、国家火炬计划陶瓷材料产业基地和“北方瓷都”，是国家重要的能源、原材料基地。
近年来，唐山市市要求要坚持以人为本，创建宜居环境。统筹安排关系人民群众切身利益的教育、医疗、市政等公共服务设施的规划布局和建设。将廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和中位、中小户型普通商品住房的建设目标纳入近期建设规划，确保城市保障性住房用地的分期供给规模和区位布局合理。要加强中心城区采煤塌陷区综合整治，稳步推进城市和国有工矿棚户区改造，提高城市居住和生活质量。
本项目因2014年建设南海购物广场对**楼1、2、3号楼造成损伤，特对**楼进行拆除重建，目的为改善家庭住房破损严重、房屋建设年代久远、内部基础设施条件差等情况，是一项改善民生的福利工程、民心工程。
1.2.4项目规划理念及愿景
项目规划理念：以人为本，体现现代设计手法；现代住宅小区特色；舒适为人性化设计的要素。
项目规划愿景：有影响的示范型住宅小区；精于匠造，用心营造温馨住宅小区；强调装饰性细节设计，让建筑充满人文气息。项目实施将提升和展现唐山市的居住小区新面貌和，为本地居民提供完善的生活居住配套。
1.2.5项目建设必要性分析
1、项目建设是唐山市构建和谐社会的需要
旧楼改造不是局部性问题，绝不是拆除几栋旧房子，拓宽载该旧马路的事情，而是使其从城市功能、布局、产业结构上档调整，使旧楼机能得以完善，强调中心区的综合功能，满市可持续发展的要求，实现真正意义上社会效益、环境效益、经济效益的统一。
通过近几年唐山市的开发建设，唐山市城市框架迅速拉开，城市的集聚功能逐渐增强，城市活力日益旺盛，“小我大城”的雏形逐步显现。在这个背景下，旧楼、危楼显得很不协调，居民住房质量与需求得不到正常满足，项目的实施不仅可以提升唐山市城市品位同时满足居民住房需求，为构建和谐唐山、宜居唐山起到的作用意义。
2、项目建设是唐山市城市建设发展的迫切要求
**楼因2014年建设南海购物广场被造成房屋结构损坏，已经严重不满足现阶段社会经济发展对居住条件的要求，大大低于城市用房条件，为了改善**楼原住居民家庭住房条件，提高生活水平和生活质量，体现社会主义共同富裕的性，项目的建设不仅能提高城市低收入居民的居住条件，更能推动唐山市的城镇化建设，提升唐山市城市的整体形象。
综上所述，**开发区**楼改造工程建设项目完全符合唐山市2020年工作布局要求，符合《唐山市城市总体规划(2016-2030年)》要求，项目的建设可进一步改善与提高居民生活条件，满足当地居民不断增长的物质文化生活的需要，使人们的生活质量得到进一步的改善，因此**开发区**楼改造工程建设项目建设是非常必要的。
1.2.6项目建设条件
本项目建设地址是**开发区**路东侧光明路北侧。
项目基地位置示意图（略）
1、区域概况
**开发区地处唐山南部，距唐山市区45公里。现在是曹妃甸新区的重要组成部分。环渤海的中心地带，具有经济发展的良好人文地理条件，得到了众多经济学家和高层领导的高度关注。
2、行政区划
**经济开发区成立于1991年，1995年被河北省批准为省级开发区，2012年7月纳入曹妃甸区。全区规划控制面积393.74平方公里，城区规划面积26平方公里。下辖一个镇10个行政村，一个街道办事处6个居委会，总人口5.4万。
3、区位优势
 **经济开发区位于环渤海经济圈中心地带，西邻天津滨海新区，背靠唐山市主城区，面向曹妃甸大港，汉南铁路、张唐铁路、唐曹铁路以及谋划的蒙曹铁路贯穿全境，沿海高速、唐曹高速交汇贯通，是津唐曹半小时经济圈的核心区域，是环渤海地区具发展潜力的开发区之一。区内道路、管网、供水、供热、供电、供气、污水处理、垃圾处理等基础配套设施完善，学校、医院、银行、网络通讯、保险事业等社会职能健全，各项民生事业协调发展，基本形成了以海洋化工循环产业为特色的城市雏形。
4、经济概况
建区二十多年来，**开发区充分发挥自身资源优势，围绕延长盐碱化工产业链条发展壮大产业，已经形成了上游海盐生产，中游“两碱一化”（纯碱、氯碱、化纤），下游氯气利用的“三大板块”，基本构筑了海洋化工循环产业体系，初步建立了“盐—碱—氯气—**—海绵钛”、“盐-烧碱-粘胶短纤维”、“***—三氯氢硅—气相白炭黑”、“氯气—有机硅—有机硅下游产品”等4条主导产品链，海洋化工循环产业经济总量占工业总产值的80%以上。目前，全区拥有各类工业企业75家，其中，大型国有企业2家，外资企业7家，民营企业66家，主要涉及盐碱、化纤、钛材料、硅材料、陶瓷、装备制造等行业，化工企业30余家，初步形成了以国有大型企业为主导，民营企业、外资企业等中小企业为补充的产业发展格局。
5、区域交通条件
**开发区位于“环渤海经济圈”中心地带、津唐曹半小时经济圈核心区域，具有的区位、交通优势。
公路：区内公路纵横交错，区外道路四通八达。沿海高速公路与唐曹高速公路、南曹快速路、海公路,将**经济开发区与天津港、曹妃甸港连成整体。
铁路：京山铁路汉－南（汉沽至**）支线直达开发区内，张唐铁路在**北设有货运编组站，为开发区内大宗货物运输提供了便利条件。京曹高铁(北京至曹妃甸)唐山段将于2019年9月底通车，设立**北站，为**客运提供了便利条件。           
 海运：开发区距天津港75公里，距曹妃甸港20公里。曹妃甸港区矿石、煤炭、木材和散杂货等码头均实现了国内国际通航。
 航空 开发区至唐山三女河机场60公里，天津滨海机场100公里，北京首都机场200公里，且有高速相连，空运条件十分便利。唐山三女河机场现开通的航班可达上海、广州、成都、昆明、长沙、西安、三亚、青岛、哈尔滨等城市。
6、区域配套设施条件
供水：全区年供水能力7000万吨，区内有日处理4万吨的净水厂。
供电：南化220KV变电站1座，供电能力20万KVA；京津唐电网110KV变电站2座，供电能力16万KVA。
天然气：生活用气日供应能力5万立方米；工业用气日供应能力30万立方米。
排污：区内有日处理污水14万吨的污水处理厂，日处理能力4万吨的中水厂。
1.2.7主要建设内容和规模
主体工程建设内容表
序号 名称 结构类型 层数 建筑面积
（平方米） 建筑占地面积
（平方米）

1 住宅楼1# 框架结构 11 7899.25 718.11
2 住宅楼2# 框架结构 11 7899.25 718.11
3 物业用房 框架结构 2 500.00 250.00
4 合计 16298.50 1686.22
公用及附属工程建设内容表
序号 主要建设内容 单位 面积/数量

1 绿化工程 ㎡ 1000.00

1.2.8项目建设方案
一、规划设计方案
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