购物中心价值评估方法介绍

有指出，估值模型主要包括贴现的现金流量模型、乘数估值模型、实物期权估值模型、梅特卡夫估值模型等四种。而地产行业在评估购物中心价值时，一般运用的收益法、贴现现金流量法，本文比较倾向采纳实物期权法。因此，本文主要着重介绍收益法、贴现现金流量法、实物期权法。

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价值评估方法






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收益法



购物中心投资收益的评价指标主要是税息折旧及摊销前利润,即 EBITDA。购物中心 EBITDA= 租金收入 + 推广费收入 + 物业收入 - 税金及附加 - 运营成本 (包括人工成本、推广费、物业费、办公费等)运营管理费。收益法认为，购物中心 EBITDA 越高，投资收益越好，其评估价值就越高。收益法价值评估模型是根据投资收益率计算公式转化而来的。购物中心年投资收益率 = 年均 EBITDA/ 资产成本，由此转化可知，购物中心资产成本 = 年均 EBIT-DA/ 年投资收益率。如果设置一个预期的年投资收益率，从而就可以得出购物中心资产成本，即当年的评估价值。



收益法在评估购物中心价值时得到了广泛运用，主要是由于其计算简单，便于理解。而其大的缺陷在于没有考虑货币的时间价值，即折现的影响。年均 EBITDA、预期的投资收益率都是一个静态的评价指标，没有剔除折现的影响，评估结果与贴现现金流量法将存在一定的差异。



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贴现现金流量法



贴现现金流量法是通过对未来预期现金流的合理预测以及贴现率的恰当选择进行贴现，通过贴现值的计算和比较为企业的财务决策提供依据的价值评估方法。从这个定义可以看出，在采用贴现现金流量法评估购物中心价值时，可预计的现金净流量、折现率、运营期时长是三个重要的影响因素。购物中心的价值等同于将每年度经营现金净流量折现到评估时点的净现值，折现率可按参照同行业有息负债年利率确定，其计算公式如下：



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NCF为每年度经营现金净流量，r为折现率，t为经营年限。



贴现现金流量法克服了收益率法没有考虑折现的缺点，所计算的结果更加的客观。但是购物中心经营期往往超过30年，经营业绩受运营能力与市场竞争的影响有较大波动，合理预计每年度经营现金净流量有较大难度。



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实物期权法



相比于住宅项目，购物中心前期投资额大，运营时间长，经营效益具有较大的不确定性。在对购物中心进行价值评估时，只能合理预测近5-10年的经营现金净流量，对于10年之后的经营现金净流量因具有较大的不确定性而无法合理预计。购物中心10年之后的现金流既可能持续上升，也可能因运营能力、市场竞争、因素、等不可抗力等因素的影响大幅下降。这种不确定性可以近似看作一种期权，在评估购物中心时考虑期权价值，可以使得评估的结果更加的合理。实物期权法评估购物中心的价值公式为：



　　V=NPV+C



NPV为经营净现值，C为期权价值，购物中心的价值等于经营净现值与期权价值之和。



本文拟采用布莱克-斯科尔斯期权定价模型确定期权价值，即：



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实物期权法较贴现现金流量法而言，考虑了购物中心前期投资大、回收期长、短期经营收益较低、经营收益不确定性较大等特征，评估结果更加合理、客观。但是实物期权法参数较多，计算比较复杂，工作量大。