佛山市（银河广场）装修工程项目申请可行性研究报告

佛山市XX投资有限公司
XX花园二期（银河广场）装修工程项目
可行性研究报告

二零二二年九月
目 录
章 总 论 1
1.1项目概要 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2项目建设单位 1
1.1.3项目建设性质 1
1.1.4项目建设地点 1
1.1.5项目负责人 1
1.1.6项目投资规模 1
1.1.7项目建设规模 1
1.1.8项目资金来源 2
1.1.9项目建设期限 2
1.1.10项目3-5年发展规划 2
1.2项目承建单位介绍 3
1.3编制依据 3
1.4编制原则 4
1.5研究范围 4
1.6主要经济技术指标 4
二章 项目背景及必要性分析 6
2.1项目提出背景及发起缘由 6
2.2项目建设必要性分析 9
2.2.1项目的实施是提升城市品质、激发城市经济活力的需要 9
2.2.2提高人们的生活水平和质量的需要 10
2.2.3项目建设是提升当地商业氛围的积极之举 10
2.2.4撬动城市便利生活，有利于提高大众便捷新体验的需要 11
2.2.5项目建设实施符合国民经济发展方向 12
2.2.6增加当地就业带动产业链发展的需要 12
2.3项目建设可行性分析 12
2.3.1政策可行性 12
2.3.2管理可行性 14
2.3.3财务可行性 14
2.4分析结论 14
三章 行业市场分析 15
3.1我国房地产市场发展现状分析 15
3.2佛山市房地产运行情况分析 17
3.3我国商贸服务业发展状况分析 25
3.4我国商业综合体发展状况分析 27
3.5项目市场分析结论 28
四章 项目建设条件 30
4.1项目地理位置选择 30
4.2区域投资环境 30
4.2.1地理位置 30
4.2.2区域地形地貌条件 31
4.2.3区域气候条件 31
4.2.4区域交通区位条件 31
4.2.5区域经济发展条件 31
五章 装修设计方案 33
5.1项目设计要求 33
5.2项目建筑工程量 33
5.3项目装修工程方案 34
5.4工程管线布置方案 36
5.4.1给排水 36
5.4.2供电 38
六章 节约能源方案 39
6.1用能标准和节能规范 39
6.2节能概况及节能效果 39
6.3节能措施 39
七章 环境保护与消防措施 41
7.1设计依据及原则 41
7.2建设地环境条件 41
7.3项目运营过程产生的污染物 41
7.4项目运营期环保措施 42
7.5消防措施 42
7.5.1设计依据 42
7.5.2防范措施 42
7.5.3消防管理 44
7.5.4消防措施的预期效果 44
八章 劳动安全卫生 45
8.1 编制依据 45
8.2概况 45
8.3 劳动安全 45
8.3.1工程消防 45
8.3.2防火防爆设计 46
8.3.3电力 46
8.3.4防静电防雷措施 46
8.4劳动卫生 46
8.4.1防暑降温 46
8.4.2卫生 46
8.4.3照明 47
九章 企业组织机构与劳动定员 48
9.1组织机构 48
9.2劳动定员 48
9.3人力资源管理 48
9.4福利待遇 48
十章 项目实施规划 50
10.1建设工期的规划 50
10.2建设工期 50
10.3实施进度安排 50
十一章 投资估算与资金筹措 51
11.1投资估算依据 51
11.2资金筹措 51
11.3项目投资总额 51
11.4资金使用和管理 53
十二章 财务及经济评价 54
12.1总成本费用估算 54
12.1.1基本数据的确立 54
12.1.2产品成本 55
12.1.3产品利润与销售税金 55
12.2财务评价 56
12.2.1项目投资回收期 56
12.2.2项目投资利润率 56
12.2.3不确定性分析 56
12.3经济效益评价结论 57
十三章 风险分析及规避 58
13.1项目风险因素 58
13.1.1不可抗力因素风险 58
13.1.2 市场风险 58
13.1.3资金管理风险 58
13.2风险规避对策 58
13.2.1不可抗力因素风险规避对策 59
13.2.2市场风险规避对策 59
13.2.3资金管理风险规避对策 59
十四章 结论与建议 60
14.1结论 60
14.2建议 60
附 表 61
附表1 销售收入预测表 61
附表2 总成本表 62
附表3 外购燃料及动力费表 63
附表4 工资及福利表 64
附表5 利润与利润分配表 65
附表6 流动资金估算表 66
附表7 资产负债表 67
附表8 资本金现金流量表 68
附表9 财务计划现金流量表 69
附表10 项目投资现金量表 71
附表11借款偿还计划表 73


章 总 论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
XX花园二期（银河广场）装修工程项目
1.1.2项目建设单位
佛山市XX投资有限公司
1.1.3项目建设性质
新建项目
1.1.4项目建设地点
本次项目位于广东省佛山市三水区
1.1.5项目负责人
报告定制编写：186--0072--8890 杨刚 工程师
1.1.6项目投资规模
本次项目建设的总投资为17910.00万元，其中建安工程费用为16360.00万元，工程建设其他费用为423.00万元，预备费用为327.00万元，建设期利息为800.00万元。
1.1.7项目建设规模
XX花园二期（银河广场）项目规划总用地面积为48,265.2平方米，总建筑面积为156,160.07平方米，主要建设地面共建6栋建筑物（分别为19#（1座）为商务公寓，共18层；20#（2座）、21#（3座）为住宅，共29层；22#（6座）、23#（4座）为商务公寓，共20层；24#（7座）、25#（5座）为商业，共3层；），地下建设一层停车库（局部二层）；项目总建筑面积156,160.07平方米，其中住宅建筑面积18,975.75平方米，公寓建筑面积39,853.39平方米，商业建筑面积52,759.61平方米，地下室建筑面积44,210.87平方米；总计容面积101,380.86平方米，其中住宅计容面积17,649.46平方米，公寓计容面积38,217.81平方米，商业计容面积45,153.13平方米；建筑密度35.83%，容积率2.1。项目共配套车位1,604个，其中商业地上车位284个；商业地下车位643个；住宅地下车位677个。
本次XX花园二期（银河广场）装修工程面积为111588.75 平方米，其中包括：住宅建筑装修工程面积18,975.75平方米，公寓建筑装修工程面积39,853.39平方米，商业装修工程建筑面积52,759.61平方米以及辅助配套工程。
1.1.8项目资金来源
本次项目总投资资金17910.00万元人民币，资金来源为项目企业自筹资金7910.00万元，申请银行D款10000.00万元。
1.1.9项目建设期限
本次装修工程建设从2022年3月至2023年3月，工期共计1年。
1.1.10项目3-5年发展规划
商住一体化，打造成为北江新区新地标。
1.2项目承建单位介绍
佛山市XX投资有限公司主营业务：以自有资金从事投资活动；商业综合体管理服务；非居住房地产租赁；住房租赁；国内贸易代理；社会经济咨询服务；会议及展览服务； 日用电器修理；住宅水电安装维护服务；市场营销策划；日用百货销售；服装服饰零售；鞋帽零售；化妆品零售；珠宝首饰零售； 日用家电零售；建筑材料销售；建筑物清洁服务；城市绿化管理；市场调查(不含涉外调查)；信息技术咨询服务；项目策划与公关服务；咨询策划服务；餐饮管理；广告发布(非广播电台、电视台、报刊出版单位)；广告制作；广告设计、代理；互联网销售(除销售需要许可的商品)；土石方工程施工；房地产经纪；房地产咨询；食品互联网销售(仅销售预包装食品)。(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)许可项目：房地产开发经营；货物进出口；技术进出口；停车场服务【分支机构经营】：食品经营；婴幼儿配方乳粉销售。
1.3编制依据
1.《人民共和国国民经济和社会发展十四个五年规划和2035年远景目标纲要》；
2.《广东省国民经济和社会发展十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》；
3.《2022年工作报告》；
4.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（三版）；
5.《现代财务会计》；
6.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；
7.国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
1、充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。
2、坚持技术、管理的性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内的信息系统技术，设备选用国内的以达到企业的益。
3、认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
4、设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源重复利用率。
5、设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
6、注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。
1.5研究范围
本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 项目总体装修工程面积 平方米 111588.75
1.1 住宅装修工程 平方米 18975.75
1.2 商务公寓装修工程 平方米 39853.39
1.3 商业装修工程 平方米 52759.61
2 总投资资金，其中： 万元 17910.00
2.1 建安工程费 万元 16360.00
2.2 工程建设其他费用 万元 423.00
2.3 预备费用 万元 327.00
2.4 建设期利息 万元 800.00
二 主要数据
1 正常运营年销售收入 万元 6106.96
2 年均销售收入 万元 5513.21
3 年平均利润总额 万元 3438.87
4 年均净利润 万元 2579.15
5 年均城建费及附加 万元 35.34
6 年均增值税 万元 294.52
7 年均所得税 万元 859.72
8 项目定员 人 46
9 建设期 年 1
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 19.20%
2 项目投资利税率 % 21.04%
3 税后财务内部收益率 % 14.65%
4 税前财务内部收益率 % 20.16%
5 税后财务净现值(ic=8%) 万元 6,704.77
6 税前财务净现值(ic=8%) 万元 12,465.39
7 投资回收期(税后)含建设期 年 7.39
8 投资回收期(税前)含建设期 年 5.82
9 盈亏平衡点 % 53.53%



二章 项目背景及必要性分析
2.1项目提出背景及发起缘由
房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。当前房地产经济（尤其住宅经济）已经成为我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。近年来，随着我国经济快速的发展，我国城镇化水平不断提高，对房地产事业的需求也逐年增加，两者之间相互作用相互影响，城镇化进程加快带动了房地产业的发展，而房地产业的蓬勃又积极推动了城镇化水平的提高。
本报告由杨刚工程师编制，请勿复制。更多案例模板参考或报告的定做详询186，0072，8890（微）杨刚工程师。