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【原创文章】

　　自如淡季涨价背后：成本高企盈利难 甲醛案余波未平

　　来源：投资者网  研究员李斌

　　目前的长租公寓市场，自如家发起逆势涨价。涨价背后的“倒逼”压力与盈利难困境，凸显行业难题。更大的麻烦还在于：数月前社会高度关注的甲醛案持续发酵，自如开始对薄公堂。

　　被贴上“甲醛”、“涨价”标签的长租公寓品牌自如，新宣布了取消不涨价限制。

　　选择临近岁末的传统淡季涨价，业内对此议论纷纷。但长租公寓的难点在于，不管是像万科这种开发商长租公寓类型，又或是自如等管理品牌，巨额投资与盈利如何平衡？混乱的社会隐患如甲醛问题如何解决？目前依然乱象丛生。

　　两名分别来自北京和深圳的自如租客日前向投资者网研究员透露：“12月份租金上涨已经被自如管家告知。涨价成为了必然。”深圳的租客表示，之前月租2800的房子，这次直接涨价300变成3100了，由于该房源年底到期，已经被自如管家告知要涨价。

　　01

　　前期扩张推高成本 

　　资金端压力加大

　　坊间流传的自如《续约涨幅规定》补充通知中提到：12月1日，自如将取消不涨价及续约涨幅不超过5%限制，且为保持合理价格涨幅，系统给出的续约价格高涨幅为10%。

　　这份文件中称，2018年8月20日，自如承诺未来2个月全国续约涨幅不超5%且北京不涨价，承诺期内，续约均价已低于新签约均价5%至10%。此项规定生效期为12月1日凌晨，要求在此之前跟客户确定了续约价格的自如管家，要尽快签约。

　　自如对外承认了上述内容。投资者网研究员发邮件试图联系自如公共关系部负责人胡女士，希望就相关问题求证，但截至发稿前，并没有得到任何反馈。

　　涨价虽然是市场行为，但具体到长租公寓市场，尤其是今年以来北京等一线城市的“又快又高涨价”力度，无疑使其成为民生话题。此次涨价之前，包括自如、蛋壳、相寓等已经被北京住建委、银监局、金融局、税务局等集中约谈。

　　也就是说，自如这次涨价的背景是在此前被约谈的基础上进一步涨价。 

　　中原地产分析师张大伟在接受投资者网研究员调研时表示，这次自如涨价，尤其选择市场公认的淡季，多少出人意料，这说明自如有充足的信心可以实现涨价目的，因为淡季涨价如果市场没人买单的话，这是双刃剑。

　　但张大伟也指出，市场无法评估自如到底是涨价10%，还是更多？这里面涉及到的太多细节问题，没法统计。而且，租客的权利维护问题等，也是处于模糊状态。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向投资者网研究员指出，对于自如这种长租公寓项目来说，总体上要做到市场化运作和吻合政策调控的导向。从市场化的运作角度看，若没有一定的涨价机会，企业成本是比较高的。而若是没有部分调控的导向，随意涨价也容易侵害租客的权益，所以需要高度关注。

　　一直研究房地产行业的交通银行金融研究中心研究员夏丹则认为，对于自如这种民企长租公寓企业而言，一直存在大的困扰是跟资金量有关。 

　　“虽然现在整体流动性有所宽松，但流入房地产领域跟以往还是不一样，并没有像预期那样水涨船高。包括此些长租公寓扩张模式，都是通过收购房源，然后进行一轮一轮的融资，这样滚雪球似的发展。现在淡季涨价主要是为了应对前期的高成本。在国家队入场之前，能不能承担这么高的成本？而且在目前资金到位并不是很好的环境下，成本端资金链上的压力对于自如来说，是比较严峻的考验。”夏丹说。

　　02

　　长租公寓盈利难 

　　连万科也一样

　　夏丹告诉投资者网研究员，长租公寓另一大难题是，如何盈利？现在长租公寓都在朝着做大规模去做，但做大规模就离不开更多的融资，这不可避免地中间哪个环节有所收紧，包括资金收紧的话，对于整个链条都会有非常明显的影响。而且目前租金回报率只有2%，客观上需要控房价，提高租金，但这又会引发民生问题。“现在自如涨价并不是好的时间点，多少是倒逼。”

　　国泰君安房地产分析师刘斐凡此前也告诉投资者网研究员，长租公寓大的问题就是盈利难，加上目前融资成本在上升，利润会进一步恶化，将带来租金压力。

　　就在此前不久，外界传出万科暂停长租公寓万村计划，虽然万科对外辟谣，但形势显然没有好转。万科董事局郁亮11月底公开回应称，万村计划确实比想象中复杂得多，目前还没有发现做公寓能赚钱的，万科还在摸索中，会小心谨慎。

　　郁亮表示，确实低估了万村计划的困难性，但万科还会大力发展长租公寓，未来会考虑怎样发展租赁住宅，以及发展怎么样的租赁住宅。 

　　03

　　甲醛案进入司法程序 

　　市场呼吁监管规则

　　然而，除了投资收益比与资金压力外。张大伟还告诉投资者网研究员，自如淡季涨价后，未来两三个月之后以及明年下半年旺季时候，还会不会继续出现大幅涨价？这是市场担忧的问题。

　　但严跃进认为，长租公寓目前存在重大缺陷，即市场并没有想象中不迎合，很多人不是把租赁作为一种居住的标配，而是一种过渡形式，这会使得很多租客对于租赁住房的依赖程度并不高。

　　但更值得关注的是，对于长租公寓住户而言，安全健康无疑是重中之重。居住空间是否甲醛超标？这是外界一直对自如大的拷问。

　　张大伟指出，甲醛问题自始至终都没有解决，过去有很多案例，并没有明确告诉外界怎么补偿。“自如之前说退租后退回租金，但之前对个人的伤害呢？比如我在自如签了一年协议，住3个月后发现身体不好，甲醛超标了，但公司说退款9个月或者说已经交付的中止，各不追责，这是不合理的。”

　　投资者网研究员调研发现，自如甲醛问题目前还在发酵。据了解，12月6日，北京租客共同起诉自如公司案，在北京市东城区人民法院开庭审理。参与此次集体诉讼的共有26名来自北京的自如租客。租客起诉的理由都是租住了刚刚装修完工的自如住房，身体出现不适。

　　原告租客们的诉求是：不在乎赔多少，要形成甲醛房判例，可以给其他人做出参考。张大伟建议，相关部门是否应该可以就租赁房甲醛标准设立一套监管制度。甲醛多少算正常，多少算超标，多少算严重伤害，目前缺的是明细的监管和规则。