恩施市xx村《云林水庄》旅游建设项目可行性研究报告

恩施州xx房地产开发有限责任公司
恩施市xx村《云林水庄》建设项目

可
行
性
研
究
报
告


编制日期：二零一八年七月
目 录
章 总 论 1
1.1项目概要 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2项目建设单位 1
1.1.3项目建设性质 1
1.1.4项目建设地点 1
1.1.5项目负责人 1
1.1.6项目投资规模 1
1.1.7项目建设规模 2
1.1.8项目资金来源 2
1.1.9项目建设期限 2
1.2项目承建单位介绍 2
1.3编制依据 3
1.4编制原则 3
1.5研究范围 4
1.6主要经济技术指标 4
第二章 项目背景及必要性分析 6
2.1项目提出背景 6
2.2本次项目的提出缘由 7
2.3项目建设必要性分析 9
2.3.1顺应我国旅游产业快速发展的需要 9
2.3.2符合我国经济发展转型升级的需要 9
2.3.3积极把握“美丽中国”机遇，促进美丽文化传承的需要 10
2.3.4满足人们休闲旅游度假市场消费需求的需要 11
2.3.5促进恩施市旅游产业快速发展的需要 12
2.3.6增加当地就业带动产业链发展的需要 12
2.4项目建设可行性分析 13
2.4.1政策可行性 13
2.4.2市场可行性 18
2.4.3管理可行性 18
2.4.4财务可行性 18
2.5分析结论 19
第三章 行业市场分析 20
3.1国内旅游行业概况及现状分析 20
3.1.1国内旅游行业概况分析 20
3.1.2国内旅游市场需求预测分析 21
3.2我国旅游业发展前景分析 22
3.3湖北省旅游产业发展状况及目标分析 24
3.4恩施市旅游产业发展格局及前景分析 27
3.5市场分析结论 33
第四章 项目建设条件 34
4.1地理位置选择 34
4.2区域建设条件 36
4.2.1区域位置概况 36
4.2.2区域地形地貌条件 36
4.2.3区域气候环境条件 36
4.2.4区域交通条件 37
4.2.5区域经济发展条件 37
第五章 总体建设方案 38
5.1设计依据 38
5.2设计构思 38
5.3项目规划原则 39
5.4土建方案 40
5.4.1规划原则 40
5.4.2主要建设内容及工程量 40
5.5 结构设计 41
5.5.1指导思路 41
5.5.2结构设计等级 41
5.6给排水设计 41
5.6.1设计依据 41
5.6.2给水设计 42
5.6.3排水设计 42
5.7供配电设计 42
第六章 节约能源方案 44
6.1用能标准和节能规范 44
6.2主要节能措施 44
6.3具体节能方案 45
6.4节能降耗设计 46
6.5建设项目能源消耗种类和数量分析 46
6.5.1能源消耗种类 46
6.5.2能源消耗数量分析 47
6.6结论 47
第七章 环境保护与消防措施 48
7.1设计依据及原则 48
7.1.1环境保护设计依据 48
7.1.2设计原则 48
7.2建设地环境条件 48
7.3 项目建设和运营对环境的影响 48
7.4 环境保护措施方案 49
7.5消防安全 51
7.5.1设计依据 51
7.5.2消防概述 51
7.5.3消防措施 52
7.5.4抗震措施 53
7.5.5综合防灾 53
7.5.6防洪涝措施 53
第八章 劳动安全卫生 54
8.1 编制依据 54
8.2概况 54
8.3 劳动安全 54
8.3.1工程消防 54
8.3.2防火防爆设计 55
8.3.3电力 55
8.3.4防静电防雷措施 55
8.4劳动卫生 55
8.4.1防暑降温 55
8.4.2卫生 56
8.4.3照明 56
第九章 企业组织机构与劳动定员 57
9.1组织机构 57
9.2劳动定员 57
9.3人力资源管理 57
9.4福利待遇 58
第十章 项目实施规划 59
10.1建设工期的规划 59
10.2 建设工期 59
10.3实施进度安排 59
第十一章 投资估算与资金筹措 61
11.1投资估算依据 61
11.2建设投资估算 61
11.3流动资金估算 62
11.4资金筹措 62
11.5项目投资总额 62
11.6资金使用和管理 65
第十二章 财务及经济评价 66
12.1总成本费用估算 66
12.1.1基本数据的确立 66
12.1.2产品成本 67
12.1.3平均产品利润 68
12.2财务评价 68
12.2.1项目投资回收期 68
12.2.2项目投资利润率 69
12.2.3不确定性分析 69
12.3经济效益评价结论 69
第十三章 风险分析及规避 71
13.1项目风险因素 71
13.1.1不可抗力因素风险 71
13.1.2 工程风险 71
13.1.3市场风险 71
13.1.4资金管理风险 72
13.2风险规避对策 72
13.2.1不可抗力因素风险规避对策 72
13.2.2工程风险规避对策 72
13.2.3市场风险规避对策 72
13.2.4资金管理风险规避对策 73
第十四章 结论与建议 74
14.1结论 74
14.2建议 74
附 表 75
附表1 销售收入预测表 75
附表2 总成本费用估算表 77
附表3 外购原材料表 78
附表4 外购燃料及动力费表 79
附表5 工资及福利表 80
附表6 利润与利润分配表 81
附表7 固定资产折旧费用表 82
附表8 无形资产及递延资产摊销表 83
附表9 流动资金估算表 84
附表10 资产负债表 85
附表11 资本金现金流量表 86
附表12 财务计划现金流量表 87
附表13 项目投资现金量表 89
附表14资金来源与运用表 91


章 总 论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
恩施市xx村《云林水庄》建设项目
1.1.2项目建设单位
恩施州xx房地产开发有限责任公司
1.1.3项目建设性质
新建项目
1.1.4项目建设地点
本项目座落于湖北省恩施市xx办事处xx村
1.1.5项目负责人

1.1.6项目投资规模
本次项目建设的总投资为30000.00万元，其中：建设投资为29200.00万元（土建工程为18970.00万元，设备及安装投资3686.00万元，土地费用为6000.00万元，其他费用为254.76万元，预备费289.24万元），铺底流动资金为800.00万元。
本次项目建成后可实现年均销售收入为13500.00万元，年均利润总额6298.41万元，年均净利润4723.81万元，年上缴税金及附加为73.87万元，年增值税为671.54万元；投资利润率为20.99%，投资利税率23.48%，税后财务内部收益率13.39%，税后投资回收期(含建设期)为8.53年。
1.1.7项目建设规模
本次恩施市xx村《云林水庄》建设项目项目总面积2000亩（出让土地200亩，流转土地及林地1800亩），1800亩用于观光旅游、休闲娱乐、户外拓展、自驾营地、民俗文化、花果基地、摄影基地，200亩用于建设酒店民宿配套设施20亩、康养避暑山庄180亩。
1.1.8项目资金来源
本次项目总投资资金30000.00万元人民币，资金来源为项目企业自筹。
1.1.9项目建设期限
本项目建设分三期进行：期：2018年7月—2019年6月，计1年，一期工程投资6000万元；第二期：2019年7月—2021年6月，计2年，二期工程投资12000万元；第三期：2021年7月—2023年6月，计2年，三期工程投资12000万元；建设工期共计5年。
1.2项目承建单位介绍




1.3编制依据
1.《人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
2.《湖北省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
3.《印发“十三五”旅游业发展规划》
4.《关于加快发展旅游业的意见》；
5.《办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》；
6.《全国生态旅游发展规划（2016-2025年）》；
7.《湖北省旅游业发展“十三五”规划纲要》；
8.《湖北省人民办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的实施意见》；
9.《恩施州旅游业发展“十三五”规划》；
10.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
11.《投资项目可行性研究指南》；
12.《现代财务会计》；
13.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；
14.国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。
（2）坚持技术、管理的性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内的信息系统技术，设备选用国内的，确保产品的质量，以达到企业的益。
（3）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
（4）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。
（5）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
（6）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。
1.5研究范围
本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 规划总用地面积 亩 2000.00
1.1 休闲旅游接待区用地面积 亩 1800.00
1.2 配套设施区用地面积 亩 200.00
2 总投资资金，其中： 万元 30000.00
2.1 建筑工程 万元 18970.00
2.2 设备及安装费用 万元 3686.00
2.3 土地费用 万元 6000.00
2.4 其他费用 万元 254.76
2.5 预备费用 万元 289.24
2.6 铺底流动资金 万元 800.00
二 主要数据
1 正常运营年年产值 万元 22000.00
2 计算期内年均销售收入 万元 13500.00
3 年平均利润总额 万元 6298.41
4 年均净利润 万元 4723.81
5 年销售税金及附加 万元 73.87
6 年均增值税 万元 671.54
7 年均所得税 万元 1574.60
8 项目定员 人 800
9 建设期 年 5
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 20.99%
2 项目投资利税率 % 23.48%
3 税后财务内部收益率 % 13.39%
4 税前财务内部收益率 % 18.59%
5 税后财务净现值(ic=6%) 万元 14,554.50
6 税前财务净现值(ic=6%) 万元 25,540.56
7 投资回收期(税后)含建设期 年 8.53
8 投资回收期(税前)含建设期 年 7.32
9 盈亏平衡点 % 40.41%



第二章 项目背景及必要性分析
2.1项目提出背景
旅游业是我国经济社会发展的综合性产业，是国民经济和现代服务业的重要组成部分。通过改革创新促进旅游投资和消费，对于推动现代服务业发展，增加就业和居民收入，提升人民生活品质，具有重要意义。目前旅游业已是世界大支柱产业。我国的旅游业经过二十多年发展，取得了长足进展。各级将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。随着国民经济持续高速发展以及我国城市化进程加快，人们消费结构正在由“吃、穿、用”向“住、行、游”升级，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。
30多年来，中国的经济、社会和人民生活发生了的变化，随着生活水平的提高，为满足人们多样化的需求，各地区争相开发新的文化娱乐项目，在传统文化中融入现代元素，满足消费者求新存异的心理，打造全新的文化娱乐产品。
随着人们生活水平与生活品味的不断提高，人们对环境的要求也日益提高，厌倦了城市的繁华与喧嚣，人们渴望能够重返自然，绿色生态观光园的出现正迎合了人们返朴归真的心理。人们不出市区就可以享受到自然的野趣风光。其二，城市现有的休闲娱乐场所多是追求一种金碧辉煌的豪华，多年以来的一贯风格已使人们形成了视觉疲劳，绿色生态旅游区的出现带动了一股清新的风，具有的市场需求空间。几年来，在国内各城市兴建的绿色生态餐厅在投入使用后都获得了的成功，取得了良好的社会效益和经济效益，旅游服务业是个很大的市场，争取到市场，会给商家带来丰厚的回报。有特色、符合趋势的生态旅游项目魅力，对吸引顾客起着很关键的作用。
世界旅游组织预测：到2020年，中国将成为世界大旅游目的地和第四大客源市场，中国旅游业将在相当长一个时期内处于发展的黄金期。国家高度重视旅游业发展，党中央已经作出了把旅游业列为国民经济新的增长点的决策，为旅游产业在国民经济中重新定位。
随着中国经济的发展，人们生活水平在不断提高，人们对物质的需求逐渐的变得微小，对精神生活的需求越来越多，因此，人们对旅游看的越来越重。“十三五”时期，随着《国民旅游休闲纲要》的实施，以及《旅游法》的制订，中国旅游产业将迎来快速发展期。
报告指出“中国特色社会主义进入了新时代，这是我国发展新的历史方位”。这实际上也成为未来中国旅游业发展的大背景和前提。从大的视角看，“我国发展仍处于重要战略机遇期”，同样也意味着中国旅游业发展将同样处于重要的战略机遇期。随着中国的崛起，必然会带来中国旅游业的崛起。
具体而言，新的时代给中国旅游业发展提供的新机遇（包括市场机遇）。中国经济总量达到80万亿元，在十三五时期，中国人均GDP将超过1万美元，从“站起来”到“富起来、强起来”的中国，中国也全面跨入休闲社会（当人均GDP到达6000美金以上，这个国家就将进入休闲时代）。必然会催生更大的旅游市场，大众旅游时代将更加波澜壮阔，也包括制度机遇及政策机遇等。
2.2本次项目的提出缘由
恩施是湖北省的少数民族自治州。恩施市旅游资源以神奇的自然风光、特的文化内涵以及良好的生态环境著称,恩施地形以山区为主，喀斯特地貌发育，溶洞众多，自然风光以“雄、奇、秀、幽、险”著称，境内有恩施大峡谷、恩施土司城、利川腾龙洞等旅游景点，同时森林覆盖率近70%，素有“世界硒都”、“华中药库”、“鄂西林海”等称号。
恩施的旅游产品丰富多元，近年来，构建了观光+文化类景区（3个：巴东神农溪、恩施大峡谷、利川腾龙洞）、历史文化类景区（3个：恩施土司城、利川大水井、来凤仙佛寺）、生态观光类景区（6个：恩施梭布垭、利川龙船水乡、建始野三峡、巴东巴人河、巴东链子溪、咸丰黄金洞）、观光+休闲度假类景区（4个：咸丰坪坝营、建始石门河、利川佛宝山、清江）、文化+休闲类景区（1个：恩施女儿城）、乡村+度假休闲旅游示范区（8个：恩施枫香坡、利川苏马荡、建始黄鹤桥、巴东大面山、宣恩伍家台、咸丰麻柳溪、来凤杨梅古寨、鹤峰董家河）的大密度、高A级、多元化旅游产品集群。
全州旅游产业乘借“两路”开通的东风，犹如喷薄而出的红日，在全国、全省、全州分外耀眼，诠释着大气山川、大雅文化、大美恩施的特魅力，见证着总量扩大、结构调优、实力增强的业界奇迹，奏响着朝气蓬勃、赶超跨越、强州富民的发展强音，一跃成为中国旅游新发现、中国中部休闲旅游度假和全国旅游扶贫示范区。
未来十年，旅游业将处于快速发展的黄金期。加快发展旅游业，有利于扩大居民终消费和综合性消费，扩大内需，带动相关产业发展。加快发展旅游业，有利于推进恩施市产业结构转型升级，促进区域经济协调发展，促进生态型、循环型、低碳型产业结构、生产模式和生活方式的形成。加快发展旅游业，有利于满足人民群众日益增长的物质文化和精神生活需求，有效调节人与人、人与社会、人与自然的关系，促进国民身心健康，形成和谐幸福的社会氛围，推动幸福广东建设。
预期项目运营后将获得良好的经济效益。同时通过本项目的实施，对完善恩施市旅游业转型升级，推进当地旅游产业发展具有重大意义。项目实施将成为恩施市旅游产业大发展的完整配套，丰富其旅游形式及内容，将对于满足人民群众精神文化需求、丰富群众生活、进一步优化产业结构、扩大消费和就业、为项目地培育新的经济增长点都具有重要意义。
2.3项目建设必要性分析
2.3.1顺应我国旅游产业快速发展的需要
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