定制可行性研究报价,项目论证报告

城中村改造项目可行性研究报告-政策进入集中释放期

1、城中村土地性质为集体用地，具备多样特性。

城乡二元体制是城中村产生的制度基础；市场需求刺激了城中村的发展；集体经济强化了城中村的博弈能力。城中村建筑密度较高，通常利用露天空间进行拓展建设，缺乏有效规划；城中村的耕地大多已被征收，房产出租、村集体分红以及经营性劳动成为村民的主要经济来源；城中村外来人口较多，异质性强，流动性高，存在明显的社会分层现象；城中村仍保留了原有的农村管理方式，即由村委会自治，土地产权归集体所有，村集体承担公共服务和社会保障的供给。

2、棚改拉动超20万亿元的投资，拉动销售面积合计11亿平。

从2015年到2023年10月全国新增PSL规模达3.9万亿元；2015年-2022年全国用于棚改的财政支出规模为1万亿元；2018-2022年棚改专项债分别占当年专项债额度的23%、33%、10.5%、12%和8%，合计规模达到1.9万亿元；2018-2022年间用于棚改的PPP资金规模维持在2.3万亿元-3.8万亿元之间，总规模达到14.8万亿元。根据中指研究院的测算，2015-2022年棚改拉动销售面积近11亿平，其中2017-2019年拉动销售规模均超过10%，由此可见棚改规模及或货币化安置对于商品房销售规模具有较大的影响。

3、城中村改造多项利好，运作模式具备多样性。

城中村改造可提升城镇化水平、提升土地利用效率、促进民展、扩大内需；根据拆迁比重不同划分为拆除新建模式、拆整结合模式、整治提升模式；根据参与主体不同分为主导模式、市场主导模式、村集体主导模式；根据拆迁补偿方式不同分为原住回迁、房票补偿、货币化补偿等模式。

4、预测本轮城中村改造将拉动5.6万亿元的总投及5.8万亿元的销售。

根据披露数据，我们对21个超特大城市的城中村/城市更新改造体量进行统计，合计77525万㎡，基于此我们对已披露拆迁数据的城市按照披露数据核算，未披露数据城市按照20%的拆迁率进行计算，合计11307万㎡的拆迁体量，改造升级体量66218万㎡，总投资额达56290亿元；按照我们对不同城市拆迁后新建住宅的单价假设，且假设回迁率为20%，测算出可拉动57654亿元的商品房销售。

5、城中村改造的必要性。

（1)城镇化水平可通过城中村改造进一步提升

从2011年到2023年，中国的城镇化率水平在飞速提升，从50.51%提升到了64.57%，但仍与美国、韩国80%以上的城镇化率水平有差距，随着城市版图的扩张，越来越多的村落逐渐被现代化的城市配套包围形成城中村，城中村改造对城镇化率的贡献或将越来越重要，因此要积极推动超大特大城市加快转变发展方式，引导超大特大城市把生态和安全放在更加位置，统筹优化产业结构、空间布局、人口规模，加快出台超大特大城市国土空间总体规划，推动明确核心功能定位，有序疏解与发展方向不一致的非核心功能，合理调控人口规模密度、国土开发强度等。

(2）城中村改造可提升土地利用效率

城中村普遍缺乏规划或规划执行不力、管理不严，从而导致建设布局零乱，具体表现在建设混乱与违法建设两方面。如“城中村”宅基地、集体用地与建设混乱，违法违章建筑相当集中，住宅多以户的传统家庭模式建筑而成，造成土地资源的严重浪费。村民们大量杂乱地建设房屋，用以出租获取租金，无序建设使土地利用效益低下，土地收益大量流失，而且临时建筑、违法违章搭建和“棚户区”严重影响着市容市貌，同时也使得使居住环境的进一步恶化。

城中村改造过程中,一个科学、可操作性强的城市规划尤为重要，它是实施宏观调控的重要工具和手段。没有规划做指导，城中村的改造就无法形成积极的整体效益。同时，要充分对城中村用地进行挖潜，应严格土地收益管理，调整土地收益分配关系，积极探索节约、集约用地激励机制，以充分调动城中村集约用地的积极性。

可根据各村剩余的建设用地规模和周边城市发展情况，适度调整规划，使得规划方案能够满足村居改建上楼、预留村集体产业用地的需要，并规划部分开发性土地用于平衡拆迁和建设成本。规划的过程中，对于部分土地指标不足的村庄，由市区统筹补充了部分建设用地指标，以项目的平衡。

（3)城中村改造可以促进民展

立足民生，城中村改造可以补足公共服务和基础设施缺口，消除城中村安全隐患，提升城中村公共空间品质，鼓励通过综合整治的方式改善人们的居住生活环境。对于建筑覆盖率过高的城中村，通过局部拆建的方式增加广场、绿地等公共空间。同时提高住房保障能力，为中低收入人群提供一定规模的低成本、的居住空间，促进社会和谐发展。

城中村改造后，居住条件和环境品质将得到改善，村民能享受更的教育、更完善的商业与医疗等配套以及物业服务，更好地融入城市生活。

(4）城中村改造可扩大内需中央经济工作会议强调，要更好统筹供给侧结构性改革和扩大内需，通过供给创造有效需求，支持以多种方式和渠道扩大内需。目前超大特大城市的‘铁公基’等传统基建项目基本完成，推进城中村改造可以扩大城市有效投资，促进房地产市场平稳健康发展，还可以拉动装修、家具家电等消费，对经济稳增长发挥积极作用。

**《XX项目可行性研究报告》**

一、项目概述

本项目旨在开发并推出一套具有创新性和实用性的[项目名称]，以满足当前市场对于[具体需求]的迫切需求。项目涉及领域广泛，包括[涉及的技术领域或行业]，计划通过引入的技术和管理模式，提升行业效率，并为社会创造更大的价值。项目预计总投资为[具体金额]，项目周期为[具体时间范围]。

二、市场需求分析

1. 市场需求现状：目前，市场上对于[具体产品或服务]的需求呈现出稳步增长的趋势。随着消费者对于[相关需求或标准]要求的提高，市场对于、率的[具体产品或服务]的需求愈发迫切。

2. 市场规模预测：根据市场调查和分析，预计未来几年内，相关市场规模将持续扩大，年增长率预计在[具体百分比]左右。项目的推出将有望占据一定的市场份额，并实现良好的经济效益。

三、技术可行性评估

1. 技术基础：项目所涉及的技术领域在国内外均有较为成熟的技术基础和成功案例。通过引进和消化吸收技术，结合自主创新，完全有能力实现项目的技术目标。

2. 技术难点与解决方案：针对项目中可能出现的技术难点，我们已经制定了详细的解决方案。包括但不限于：加强技术研发力量、与高校和研究机构合作、引进技术人才等。

四、经济可行性分析

1. 投入成本分析：项目总投资包括设备购置、人力成本、研发费用、市场推广等方面。根据详细的成本核算，预计总投资为[具体金额]。

2. 收益预测：通过市场调查和分析，我们预计项目在投入运营后能够实现稳定的收益增长。具体收益来源包括产品销售、服务收费、合作收益等。

3. 投资回收期与盈利能力：根据项目运营计划和收益预测，预计投资回收期为[具体时间范围]，并且项目具有较强的盈利能力。

五、社会效益预测

1. 推动行业发展：项目的实施将推动相关行业的技术进步和产业升级，提升行业整体竞争力。

2. 创造就业机会：项目的建设和运营将为社会创造大量的就业机会，缓解就业压力。

3. 提升社会效益：项目的推出将提高人们的生活质量和工作效率，促进社会的和谐稳定。

六、风险评估与对策

1. 市场风险：针对市场风险，我们将密切关注市场动态，及时调整市场策略，确保产品能够满足市场需求。

2. 技术风险：针对技术风险，我们将加强技术研发力量，提高自主创新能力，确保项目的技术地位。

3. 财务风险：针对财务风险，我们将严格控制成本，加强财务管理和风险控制，确保项目的经济可行性。

七、实施计划与步骤

1. 前期准备：包括项目立项、资金筹措、市场调研等方面的工作。

2. 技术研发：组织技术团队进行技术研发和测试，确保项目的技术可行性。

3. 试运行与调整：在项目完成技术研发后进行试运行，并根据实际情况进行调整和优化。

4. 市场推广与运营：通过广告宣传、市场推广等手段将产品推向市场，并实现稳定的运营和收益。

八、结论与建议

综上所述，本项目在市场需求、技术可行性、经济可行性以及社会效益等方面均具有较好的发展前景和潜力。建议尽快启动项目，并加强项目管理和风险控制工作，确保项目的顺利实施和成功运营。

资产评估报告

资产评估，是指评估机构及其评估人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的服务行为。《人民共和国资产评估法》已由人民共和国第十二届全国人民代表大会常务第二十一次会议于2016年7月2日通过，现予公布，自2016年12月1日起施行。 [3]
资产评估，即资产价值形态的评估。是指的机构或评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。
就目前学术界和执业界的普通共识，资产评估可以表述为：资产评估是机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，按照规定的程序和标准，对资产价值进行分析评定、估算。
一、资产评估的种类
1．按资产评估工作的内容分为评估，评估复核和评估咨询.
2．按资产评估与评估准则的关系分为完全评估和限制评估.
3．按资产评估对象及适用原则分为单项资产评估和整体资产评估.
二、资产评估的特点
市场性，公正性，性，咨询性.
三、资产评估的功能
(一)__ 评价及评估功能
它是指资产评估具有评定估算资产价值的内在功效和能力.
(二)__ 管理的功能
它是指在以公有制为基础的社会主义市场经济初级阶段中，国家赋予资产评估的特殊功能.
(三)__ 公证的功能
它是指资产业务，评估对象和评估报告的使用者的特殊性要求资产评估发挥公证作用的职能.
第二节 价值类型和评估目的
一、资产评估的价值类型
资产评估中的价值类型是指资产评估结果的 价值属性及其表现形式.
二、资产评估目的
资产评估的目的有资产评估一般目的和特定目的之分.资产评估一般目的包含着特定目的，而资产评估特定目的则是一般目的的具体化.一是建立了以执业质量为核心的检查长效机制；二是推动了资产评估准则的贯彻落实；三是促进了资产评估行业执业质量的明显提高；四是建立了一套定性和定量相结合的检查方法；五是培养了一批相对稳定的兼职检查人员。

特许经营权的转让限制有哪些

对于经营权的转让来说，经营权的转让有时候会有一定的限制，对于经营权的转让来说有相应的限制，也是为了更好地实现经营权的一个使用，那么经营权的转让限制有哪些呢？接下来由找法网小编为大家带来特许经营权的转让限制有哪些的详细知识，希望能够帮助到大家。

　　一、特许经营权的转让限制有哪些
　　1、获得特许经营权的企业确需要变更名称、地址、法定代表人的，应当提前书面告知主管部门，并经其同意。

　　2、企业擅自转让特许经营权是不合法的。具体询问相关部门。

特许经营权的转让限制有哪些

　　二、特许经营的特点
　　按我国法律规定，特许经营是一种销售商品和服务的方法，而不是一个行业。作为一种商业经营模式，在其经营过程和方法中有以下四个共同特点：

　　1、个人(法人)对商标、服务标志、特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权。

　　2、权利所有者授权其他人使用上述权利。

　　3、在授权合同中包含一些调整和控制条款，以指导受许人的经营活动。

　　4、受许人需要支付权利使用费和其他费用。

　　三、特许经营与直营连锁、自由连锁的区别
　　从特许经营、直营连锁、自由连锁各自的定义和特征可以看出，特许经营与直营连锁和自由连锁都有比较明显的区别。

　　(一)特许经营与直营连锁的区别

　　1、产权关系不同。

　　特许经营是立主体之间的合同关系，各个特许加盟店的资本是相互立的，与总部之间没有资产纽带；而直营连锁店都属于同一资本所有，各个连锁店由总部所有并直接运营、集中管理。这是特许经营与直营连锁本质的区别。特许经营总部由于利用他人的资金迅速扩大产品的市场占有率，所需资金较少。相比之下，直营连锁的发展更易受到资金和人员的限制。

　　2、法律关系不同。

　　特许经营中特许人(总部)和被特许人(加盟店)之间的关系是合同关系，双方通过订立特许经营合同建立起关系，并通过合同明确各自的权利和义务。而直营连锁中总部与分店之间的关系则由内部管理制度进行调整。

　　3、管理模式不同。

　　特许经营的核心是特许经营权的转让，特许人(总部)是转让方，被特许人(加盟店)是接受方，特许经营体系是通过特许者与被特许者签订特许经营合同形成的。各个加盟店的人事和财务关系相互立，特许人无权进行干涉。而在直营连锁经营中，总部对各分店拥有所有权，对分店经营中的各项具体事务均有决定权，分店经理作为总部的一名雇员，完全按总部意志行事。

　　4、涉及的经营领域不完全相同。

　　直营连锁的范围一般限于商业和服务业，而特许经营的范围则宽广得多，除商业、零售业、服务业、餐饮业、制造业、高科技信息产业等领域外，在制造业也被广泛应用。

　　(二)特许经营与自由连锁的区别

　　1、特许经营是总部和加盟店依照一对一的特许经营合同成立的，而自由连锁是加盟店自发、自愿共同结成的组织。

　　2、特许经营的加盟店与总部之间存在纵向关系，各加盟店没有横向联系。自由连锁的加盟店之间则存在横向联系。

　　3、自由连锁是由加盟店集资组成，所以加盟店可以得到由总部利润中作为战略性投资的、持续性的利润返还，而特许经营中没有这种总部对加盟店的利润返还机制。

　　4、自由连锁成员店的经营自主权比特许经营加盟店多，相互联系更为松散。

　　5、特许经营加盟店在合同期内不能自由退出，自由连锁店可以自由退出。

　　6、自由连锁总部一般是非营利性机构，不收或收取少量的会费。特许经营中则有特许经营费用和金等。

　　7、特许经营体系通常依托于特许人开发的某些特的产品、服务、经营方法、商号、商誉或者专利之上，而自由连锁则没有这些特点。

特许经营权评估方法选择

1、特许权评估特点

时效性——市场经济发展的产物，以一定的物质和技术为基础，具有较强的时效性，他的价值与剩余的许可有效期限密切相关。

转让的限制性——与其他无形资产相比，在转让时有较强的限制性。有一些不能转让，如烟草专卖生产企业许可证、烟草专卖经营许可证和准运证，不能转让的就不能评估其价值;可以转让的也往往有期限和区域的限制。

专营权，是企业通过一定的法律和行政手段所取得的，在一定时期内有效的一种或制造和销售某类商品的特许权利。如电力专营权，具有区域性的垄断经济特点——与行业特点紧密联系;铁路、邮电等公用事业的特许权——区域性的特许权和地下、地上的土地使用权和空中禁止权。

2、影响评估的因素：超额收益或垄断利润、付出的成本代价(特许加盟费等)、现行可比市价、使用年限。

3、基本思路：分别评估特许权带来的收益和所付出的代价，其现值的差额就是特许权的价值。

4、基本方法：成本法、市场法、收益法和成本—收益法(在收益法的评估结果上再加上获取许可证的成本费，作为该项特许权的评估值)。

特许经营权转让方式

有些商品或者行业比较特殊，大家平常是不能想要进行经营就能经营的，需要有特许经营权，那么特许经营权转让方式有哪些呢？接下来将由找法网小编为您介绍关于特许经营权转让方式其相关方面的知识，希望能够帮助大家解决相应的问题。

一、特许经营权转让方式

1、由机构授权，准许特定企业使用公共财产，或在一定地区享有经营某种特许业务的权利，如准许航空公司在规定的航线上，利用国有的机场设施，经营客货运业务；

2、有权利，按照合同规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许人支付相应费用。

特许经营权转让方式

二、特许经营权的优势

1、可以给与员工更为细致和全面的职业培训。

2、加盟者在运营加盟店时受惠于品牌本身已有的名誉和在大众心中的形象。

3、相比较自创立新品牌，并为其开发市场，加盟的方式更为容易操作，因为产品已拥有顾客群，因此所需投资较小。

4、各个加盟店之间的互相支持与竞争有助于产品更快的发展。

5、总店讲盈利用于新产品的研制和开发中保持特许经营产品的不断更新，使其保持竞争力。

综上所述，我们可以知道特许经营权能否转让可以转让，但是特许经营权不能私自转让先有关部门申报，因为特许经营权的优势比较多，除了可以转让特许经营权还有很多其他的实践形式，例如连锁或者加盟等等，特许经营权涉及的问题比较多。

三、特许经营权的特征有哪些

1、固定的特许经营条款。几乎所有的特许经营协议都有固定的期限，通常是10年。除非受许人严重不能履行义务，否则大多数特许者在期限到来时都会延期。

2、发展日程表。当受许者获得特定区域或国家或地区特许权--通常称作地区特许或总特许时，特许者通常会坚持受许者履行双方同意的区域发展日程表。这意味着受许者在一定年限内开张数目的特许店。

3、知识产权。特许经营的主要条款之一是知识产权的使用。大多数特许者对如何使用他们的知识产权都有非常特别和具体的要求。这包括受许者在经营中采用特许者的企业标记。有时为达到统一性，受许者可能被迫向海外购买物品和设备。

4、次特许的权利。获得地区特许或称总特许的权利并不一定有次特许的权利。这意味着未获得次特许权的受许者只能在其领域直接拥有和经营所有的店铺。可能的受许者非常有必要考虑上述情况并且在谈判早期就提出来。引起许多误解的原因常常是由于亚洲的受许者对西式特许经营缺乏了解。尽管特许经营的成功率很高，但并不是对所有人都合适。