按照不同的标准,不动产有不同的分类。常见的分类有:
1.按照不动产的物质形态划分
按照物质形态,不动产可划分为土地(空地及有建筑物的土地)、房屋(含土地的房屋、不含土地的房屋,房屋整体、房屋局部)、构筑物、土地定着物、在建工程、不动产开发项目等。这些在有关不动产概念部分已介绍,此处不再赘述。
2.按照用途划分
按照用途,不动产可划分为居住、商业、工业、农业、综合、特殊不动产等。
居住不动产是指用于居住的不动产,包括普通住宅、住宅、公寓式住宅、联排式住宅、别墅等。
商业不动产是指用于从事各种非生产性经营活动,以及商贸服务活动,并由此获得收益的不动产,包括办公、酒店、商贸、娱乐休闲、停车场等。
工业不动产是指用于从事各种工业生产性经营活动,并由此获得收益的不动产,包括工业厂房、仓储、堆场、交通运输等。
农业不动产是指用于从事各类农业生产性经营活动,并由此获得收益的不动产,包括农田、草场、养殖场、放牧场、灌溉设施、大棚、温室、鱼塘等。
综合不动产是指同一宗不动产包含两种或两种以上不同用途的不动产,如商住不动产、居住办公不动产等。
特殊不动产是指用于特殊用途的物业,如学校、医院、寺院、墓地、赛马场、高尔夫球场、加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。
3.按照开发程度划分
按照开发程度,不动产可划分为生地、毛地、熟地(通平)、在建工程、现房等。生地是指完成土地征用,未经开发,不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等。毛地是指在城市旧区范围内,具有一定基础设施条件,但未经过拆迁安置补偿等土地
开发过程,不具备基本建设条件的土地。
熟地是指经过开发,具备基础设施条件且场地平整,已经拆迁完毕,可供直接建设的土地。按照开发程度,熟地又可分为“三通一平”“五通一平”“七通一平”等。在建工程是指正在建设,尚未竣工投入使用的建设工程。现房是指已经竣工并投入使用的房屋建筑物。
4.按照使用方式划分
按照使用方式,不动产可划分为自用、出租、销售、承租、投资等。自用不动产是指投资建设或购置并用于自身居住或生产经营的不动产。出租不动产是指将自有或承租的不动产租予他人使用的不动产。销售不动产是指投资建设并用于销售给他人的不动产。承租不动产是指租用他人的不动产。
投资性不动产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的不动产。
北京普华信德资产评估事务所(普通合伙)是由财政部和北京市财政局共同授予资产评估资质的全国性评估公司。公司具备完善的管理体系和服务团队,是一家集人才、技术、经验于一体的评估机构。
公司多年深耕于企业征地拆迁、环保关停、侵权损失等评估领域,先后服务于国内众多企业客户,服务范围涵盖全国二十多个省份,积累了扎实的执业技能和丰富的评估经验,公司出具的评估报告为企业和自然人客户维护自身利益,获取合法权益,提供了至关重要的的作用。
市场经济的特征是生产要素在经济活动中无障碍地流通,调节生产要素在不同部门的流出流入,以实现其有效配置,从而使其获利能力达到大化。与一般商品不同,资产作为生产要素,其交易价值是由其有效配置下的获利能力决定的,交易价格实质上是其获利能力的价值表现。受市场环境和资源配置等各种因素的影响,资产一般不能简单地按原值或账面价值进行交易,否则会损害交易一方的利益,影响资产的合理流动。资产评估的过程实际上是模拟买卖双方的决策过程,目的在于促进交易各方当事人的合理决策,以消除有限理性和机会主义的影响,从而为资产交易双方理性确定资产交易价格、保障产权有序流转提供价值尺度。市场经济需要对价值进行合理判断,价值判断需要以科学的资产评估为依托。作为一项动态化、市场化的社会活动,资产评估是市场经济条件下活跃存在的经济范畴,评估行业是现代服务业的重要组成部分,在市场经济中其服务不可或缺。
在市场经济条件下,资源优化配置是指市场遵循平等性、竞争性、法制性和开放性的一般规律,由市场机制通过自动调节实现对资源的配置。资产评估所体现的评价和评值功能,恰是价值规律实现的必要条件。受社会必要劳动时间、供求关系及市场环境的动态影响,资产价值往往处在不断变化之中,需要评估人员对资产的时点价值进行合理评估,为交易双方提供合理的价值信号,以引导经济资源向价值大化方向流动,防止“劣币驱逐良币”现象的产生。
国有企业改革是经济体制改革的中心环节。随着国有企业改革的不断深入,同中外合资、合作情形类似,国有资产在国有企业改组、改制、改造、破产进程中的流失问题同样暴露出来。在这样的背景下,资产评估作为加强国有资产管理、维护国有资产权益的重要手段应运而生,将国有企业作为主要服务对象并一直延续至今。也正是在发展初期赋予评估机构国有资产评估这一法定业务,才使评估行业区别于其他中介行业,具备了较高的发展起点。
我国资产评估业的产生。体现了不断深化的迫切需求。
以来,我国金融市场取得了长足的发展,从单一的货币市场转变为货币与资本市场并存、多品种、多层次的市场体系,也为资产评估释放了更多的市场空间。货币市场对资产评估的需求不断增加,尤其是抵押贷款评估和不良金融债权评估。资本市场的建立也加快了资产评估行业的发展。我国证券市场发展初期,发行上市的法人主体主要是国有企业。国有企业的股份制改造直接提出了对资产评估的市场需求。上市公司收购、重大资产重组等需要资产评估为其提供公允价值,为资本市场的投资与交易定价提供参考。
立、客观、公正是资产评估的基础。它们也是相互联系的,立是,客观是基础,公正是目的。
1. 立性
坚持立性是资产评估的核心原则。如果评估机构、资产评估人员及外聘认为其立性受到损害,则可以拒绝进行评估活动、拒绝发表评估意见,或在资产评估报告中予以声明。
2. 客观性
客观性要求资产评估机构及资产评估人员,应当以事实为依据,客观地发表评估意见。具体要求包括:
3. 公正性
公正性要求资产评估机构和资产评估人员,在从事资产评估业务过程中,遵照国家有关法律、法规及行业准则,立、客观执业,公正发表资产评估意见,不得损害委托人、其他当事人的合法权益和公共利益。