墨尔本房地产市场房价增速快增长幅度大于悉尼

墨尔本房价增速几乎可以和悉尼并驾齐驱。在近段时间Domain和澳洲统计局发布的房价报告中，墨尔本房价增长幅度大于悉尼，但其他几家数据机构发布的报告中依然是悉尼。

墨尔本房地产市场

但无论如何，房价可负担性、租金回报率、过去几年房价疯狂上涨的事实以及外国投资者影响力的下降等这一系列迹象都表明：墨尔本都和悉尼一样，房价增长周期也已经接近尾声。

Performance Property Advisory的董事长David McMillan在采访中曾表示：从投资的角度来看，墨尔本房产市场已经出现了冷却的迹象。从2009年-2016年的7年时间里，墨尔本人的平均工资水平增长了15%，可房价却上涨了79%，仅这一点，就会影响到未来墨尔本房价的可持续增长。

McMillan还注意到：墨尔本的租金回报率极低，仅略悉尼。这对不论是投资者还是置业者来说都是一个沉重的负担。

但尽管如此，墨尔本房价大跌这种事情还是不大可能出现。许多积极因素对冲了墨尔本房价的下跌风险。例如：州大笔拨款投入墨尔本基础设施建设、失业率低、相对较低的住房存量、滞销时间短、人口高速增长等等。

但需要注意的是，投资者应谨慎对待期房市场，新的澳大利亚房地产分析报告显示，墨尔本期房(楼花)的买卖呈现亏损和低迷的态势，而相比之下，成品楼的转售则增长势头更盛。

研究和预测机构BIS牛津经济研究院报告指出，从2011年至2016年，超过50%的墨尔本新公寓的购买转售为亏本出售。在墨尔本，楼花买家的平均累计亏损可达2.7%，而购买成品楼公寓的买家却有7.4%的赢利。

墨尔本某家房产中介玛里亚姆·萨库勒表示，依经验而言，财产价格的上涨是基于土地价值，而非建筑价值。当投资者购买楼花时，也负担了开发商的利润，大多数情况下，由于同一区域同类房型库存不断供过于求，投资者甚至会遭受亏损。

一份民意调查报告显示，随着澳洲提高海外购房者税率政策的生效，未来一年中，境外中国投资者对楼花的需求可能会暴跌43%。

据Realestate房产网报导，楼花销售在线平台Investorist发布的一份报告显示，Investorist调查的83家专营中国人在澳买房业务的中介代理中，有36家都在计划收缩或放弃澳洲市场。

但是在澳洲房地产业，中国人目前仍然是大的买家。即使是中国对澳洲房地产市场的投资下跌了30%，也仍然比其它排在其后的四个国家的投资总额要多。根据瑞士信贷今年3月发布的报告，2016年10月至2017年1月间，澳洲有1500栋住宅由外国投资者购买，其中80%是中国买家。

国际房产中文网络搜索引擎居外网的数据显示，中国购房者2016年在海外房地产市场创纪录地投资了1337亿澳元。虽然在今年的某个时间点开始放缓，但预计今年的投资总额也将超过1000亿澳元。

作为中国投资者十分青睐的国家，澳洲也从中分到了一杯羹。2016-17财年，中国投资者在澳洲房地产业的投资额为238亿澳元。但预计今年不会再有这样的水平。

中国投资者在澳洲房地产的投资经过2016年的期之后开始锐减。这主要是因为中国对资本外流的管控、澳洲银行收紧房贷和海外置业者税率的增长。

数据显示，受制于中国大陆的资本管控，今年早些时候，80%购买楼花的中国投资者要求延长房产结算时间。尽管如此，她预计在澳投资多的海外购房者仍会来自于中国。

墨尔本仍是中国买家喜欢的澳洲城市，限制海外置业者新政冲击严重的州也将是维州。Investorist总裁兼创始人埃利斯(Jon Ellis)说：“维州印花税的改革将会在未来6个月中，在全州范围产生很大影响。”

墨尔本、悉尼和布里斯本的楼花销售量占全澳的90%。

根据Momentum Wealth的一份房价分析报告显示：由于一系列限制条件，墨尔本房价增长受限，但墨尔本人口增速快、劳动力市场不断扩张以及二手房产库存不足等依然会将买家需求维持在一个相对合理的水平。

但历史低水平的租金回报率对所有的投资者来说都是一个考验。

鉴于置业者、投资者开始寻找房价可负担性强的宜居城区，墨尔本市区房产市场开始冷却，周边郊区房产市场却开始进入增长期。例如：Macedon Ranges Shire(包括Kyneton和Gisborne)、Mitchell Shire北部(包括Kilmore、Seymour和Wallan)以及坐落在东南部的Cardinia Shire(Pakenham和Officer)。

其中Pakenham的房产中位价为39万澳元、Wallan为36万澳元、Seymour为24万澳元、Kyneton为45万澳元，与此同时这些地方的回报率可以达到2.5%-5.5%。对置业者以及追求增值的投资者来说都是不错的选择。

与此同时，得益于当地强劲的经济发展以及四通八达的交通，Geelong仍是目前墨尔本市区周边强劲的房产市场，越来越多的置业者和投资者都将目光转向了Geelong房产市场。