解读：住房租赁“美国模式”：来自金融的“滋养

7 月17 日， 广州市在官网上发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》（以下简称《方案》），公布16 条具体措施，保障租赁双方权益，增加租赁住房供应，发展现代租赁产业。

时隔三日，住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业，并列出12 个城市作为首批试点。

在此后短短的一月内，国内租赁领域的政策像离弦的箭，射向住房市场。

无论是政策层面还是实际操作，国内住房租赁市场都在加快发展的脚步，但是这其中存在的问题和挑战，以及市场各参与方应该如何应对，是摆在众人面前的课题。参考和学习成熟的住房租赁市场——比如美国，是一个可行的思路。



市场成熟

大部分出租房掌握在机构和投资者（如家族办公室）手里——而非普通的个人，是美国住房租赁市场跟中国不同的地方。

上海易居房地产研究院智库中心研究总监李然表示，美国83% 以上的租赁住房是通过市场化操作的，有的公寓运营公司进行运营。

智裕创赢董事长王中江告诉《中国房地产金融》，在美国住房租赁是一个很大的市场，接近40% 的人都是租房住。他表示，美国大部分出租房掌握在机构和投资者手里，主要有两个原因。
其一，在美国，持有物业比较麻烦，出租后每年缴纳房产税、个人报税等事务，租后维护也很繁琐，而且维护成本和出租成本也不低。

其二，如果他们要投资房地产的话，就会去买REITs（房地产信托投资基金），长期来看，收益不比个人买房低。“也就是说，个人投资房地产其实并不需要持有物业。”王中江说。

出租房由机构和投资者持有的好处在于，他们是做长线投资的，因此更理性、更，也更有效率。在王中江看来，国内的出租房掌握在散户手里，其实是一种社会资源的浪费。

“这跟中国股市一样，一旦筹码都在散户手里，就比较难处理。”他说，“比如在某些空置率较高的区域，可能就有成千上万套房子是空着的，持有人就是不租，就是盼着它涨，到头来就是大家都收不到租，因为大家都在买来买去，而不做长期投资。但是如果是机构持有的话，它当然希望出租率越高越好。”

美国住房租赁市场的成熟，除了表现在市场机构化，还表现在市场各个环节的细分和。

作为一家的美国房地产基金投资管理机构，智裕创赢（以下简称“创赢”）主要的投资方向是整体收购美国的长租公寓，目前已经投了8 个项目。王中江告诉记者，自己作为“海外投资方”，并不需要跟租客直接打交道。“美国有很多很大的物业管理公司，我们聘请一家，他们帮我们做日常的物业管理和出租管理，每个月会给我们发报表，里面有出租率、搬入搬出等详细运营数据，还有租金收入、费用支出等财务信息，我们盯住财务数字就可以了，另外还有的资产管理经理负责项目的翻修工作以获得物业增值。”



租客获益

在一个成熟的住房租赁市场中，大的受益者是租客，因为对于租客来说，一切服务都是便捷和有保障的。

曾在美国哥伦比亚大学读研的小付（化名）告诉记者，自己曾在曼哈顿的一所长租公寓中租住过一年。公寓里设施，有花园和停车场，一楼有洗衣房和管理处。在小付所租住的两室一厅里，除了私人用品——比如床和餐具，其他的厨房设备和洗浴设备都很。他同时表示，在一些更好的出租公寓中，配套了健身中心和会客中心。

租住期间，遇到任何问题，小付就打电话给管理处。平时的交租以及退租之后的押金退还，小付都是跟物业管理公司打交道。除此之外，小付表示，美国搬家公司的服务也做得很好， 从A 搬到B， 自己只需要叫上一家搬家公司， 到了B之后——因为配套设施，马上就可以安顿下来。

“美国的住房租赁市场是很成熟的，大家各自分工，该干嘛干嘛。我是投资人，我只要出钱把房子买好，然后选一个物业管理公司就可以了。物业管理公司的工作也很简单，因为我已经拥有一个成熟的小区，他进去提供服务就可以了——包括招租、广告、跟租客打交道等等。租客也很方便，因为配套设施都有了，他只要找个搬家公司把东西搬进来就可以了，需要服务就去找物业管理公司。”王中江说。

据了解，虽然美国各个州的法律不一样，但是总体来说，美国法律更偏向维护租客的利益。就算租客不交租，房东也没有权利自行驱逐，而需要走必要的程序。通常来说，民主党主政的州，驱逐不交租的租客需要花费更大的力气，而共和党主政的州更有偏向于业主。



金融支撑

王中江跟《中国房地产金融》详细讲述了智裕创赢在丹佛的一个项目。

该项目总投资1.15 亿美元， 智裕参与其中3331 万美元的股权融资投资，其余8000 多万美元由三家贷款机构发放经营物业贷款，分别是房地美（Freddie Mac）、富国银行和Keybank。银行贷款是10 年期的（按照30 年摊销），这其中，10 年均为固定利率，前5 年只付利息。

同样条件的贷款，在中国是很难拿到的，那么为什么美国的银行可以提供这样的贷款呢？王中江告诉记者，这其中有两个原因。

其一，银行通过资产证券化可以把风险打包卖出去，不再留在资产负债表上。“我们向Wells Fargo（富国银行）借钱，富国就把这笔贷款和其他贷款打包，叫摩根大通做成CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），然后挂牌卖掉。同样的，Keybank 做完贷款之后卖给巴克莱，巴克莱就可以卖给其他投资机构了。” 由于全美长租公寓的出租率都很稳定，租金收益有。因此银行发放的经营物业贷的风险是比较低的，大型投资机构都愿意买这类评级较高、收益也不错的CMBS。美国还有一类债权类REITs，投资于CMBS。

其二， 银行放出贷款之后，如果没有证券化，也有办法进行对冲。如果金融市场的利率趋势发生变化，银行也可以通过利率互换的方式进行风险的对冲。

据了解，CMBS 作为资产证券化产品之一，在美国已有30 多年的历史，其年发行规模曾高达2290 亿美元。虽然次贷危机发生后发行规模骤减，但是此后逐年回暖，2015 年重新超过1000 亿美元。

可以看到，美国成熟的住房租赁市场背后，有强大的金融体系做支撑。银行之所以可以提供条件的贷款，是因为可以在金融市场对冲风险，与此同时，还可以通过CMBS 和REITs 等金融产品获利。

李然表示， 在美国，REITs 了各类房地产租赁企业能够在资本市场上获得长期收益。而在所有的REITs中，住房租赁占15%，仅次于零售。

“所以金融市场与房地产市场的互动是很重要的，不是说单靠几家企业，或者的几个政策，就可以（把住房租赁市场）撑起来的。中国的金融市场和住房租赁市场如果不打通的话，风险就只能集中在少数机构或开发商手里，无法快速扩大规模。”王中江说。



成或不成

因为高房价和需求旺盛等原因，国内的住房租赁是一个很大的市场，链家研究院院长杨现领表示，租赁市场是中国房地产市场“后的红利”。如前所述，在政策和实操中，国内住房租赁市场也在加速推进。但是，中国能发展起来像美国那样成熟的住房租赁市场么？

据了解，房地产行业中很多公司都在做长租公寓，克而瑞的数据显示，目前TOP30 的房企中，1/3 的房企通过不同的方式参与长租公寓市场。而在房企之前，还曾有一批创业公司进入长租公寓市场。

企业对住房租赁市场的看好有很多原因，其中包括：租金是稳定的现金流，可以对冲销售波动的风险；物业的增值，尤其是一二线城市；政策的规定（比如房企拿地自持比例增加）、引导、支持。

有业内人士认为，未来，在国内一线城市， 住房租赁市场将和销售市场平分整个房地产市场。

也就是说， 未来一年卖出多少套房子， 住房租赁市场就会增加多少套出租房。

但是，在王中江看来，中国发展住房租赁市场一个“很大的挑战”，是高房地价。“在一线城市，如果按照市场价买下来出租的话，就只有1%、2% 的回报率，企业就没办法加杠杆了。比如拿地7 个多亿，盖楼7 个多亿，一个项目就是15个亿，10 个项目就是150 亿元，这对自有资金的要求太高了。如果没那么多钱，就要找银行贷款，但是1%、2% 的回报率是不足以支撑目前的融资成本的。”

其次，国内的金融体系欠发达。如前所述，“30 年摊销的贷款、10年固定利率、5 年仅支付利息”的贷款条件，国内银行是很难提供的。原因就在于，现阶段国内银行没办法像美国的银行那样，在金融市场上对冲风险， 或者通过CMBS 和REITs 等金融产品获利。

除此之外，对开发商的资金实力、资本运作实力、运营管理能力的高要求，以及长租公寓的低毛利率，都是发展住房租赁市场的挑战。

因此王中江认为，现阶段发展住房租赁市场，需要政策的大力支持。“土地便宜一点，开发商有盈利空间了——比如赚6 个点、7 个点，他就可以找银行借钱或者发公司债来支撑了。”

他同时认为，长期来看，住房租赁市场的发展思路可以是：国家把土地拿出来给国有企业，让国有企业去运营，之后再慢慢市场化。“后一定是开发商、投资商要进去，银行也要进去，金融体系滚动起来，整个市场才能发展起来。”

“美国的住房租赁市场到了后就是，全世界的钱帮美国人盖房子。”王中江说，“美国一分钱不用掏，美国人民就可以享受到很好的住房。”这是王中江作为“海外投资方”，亲自参与美国住房租赁市场之后，所得出的结论。

如他所言，在一个成熟的住房租赁市场中，哪怕没什么存在感、一分钱不出，民众还是能享受到的住房和便捷的服务，因为市场这台机器已经在良好运转，并且发挥作用了。
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