宿州拆迁评估公司采砂场拆迁评估

厂房征收评估的三个方面：
(1) 房地产损失评估
被拆迁企业的房地产包括：建筑物、构筑物（设备基础、道路、围栏、挡土墙等）、管网（供水和 排水、供暖、电力等）、燃气、通讯、管理信息系统、安防监控、消防等）、绿化景观等不能移动的财产。 房地产损失评估的价值类型为“拆迁补偿价值”。 拆迁补偿价值是指评估对象按照房屋拆迁主管部门的有关规定和拆迁补偿标准，在评估基准日可以获得的补偿价值。 例如，当地明确规定了树木的补偿标准，补偿价值可以根据树种的树龄确定。 房屋拆迁补偿评估。 当地规定了住宅拆迁评估平均指导价，要求非住宅拆迁评估指导价根据住宅拆迁评估指导价适当波动，但未规定。 对相关因素的调整系数作出了具体规定。 
(2) 停产损失评估
《城镇房屋拆迁管理条例》规定，因拆迁非居民房屋而停产停业的 ——住宅，拆迁人应当给予适当补偿。 一般按被拆迁房屋补偿价值的一定比例计算，有的地方法规规定按被拆迁企业上一年度月均净利润的数倍给予补偿。  
搬迁会导致停产，意味着暂时丧失盈利能力。 需要注意的是，机械厂搬迁，其短期停产并不意味着所有经营活动的暂停。 以本案为例，成品仍需按合同履约，原材料仍按计划采购，部分生产经营活动仍在进行中。 在工厂搬迁损失评估中，停产损失评估按公司搬迁期间净利润损失计算。 搬迁期间的月平均净利润采用公司年的平均年销售收入净利润率和当年预计的月平均销售收入计算得出。 预计当年月平均销售收入为：上年实际销售收入×（1年销售收入平均增长率）/12。 客户将此次搬迁的时间限制为两个月。  
(3)搬迁成本评估
工厂搬迁成本评估是针对搬迁财产，包括机械设备、工装模具、工作站设备。 库存、低值易耗品、文件和档案等被用于估算新场地从拆卸运输到安装调试的整个过程的合理成本。 在本次评估中，搬迁费不包括资本成本。  
搬迁费的评估严格来说并不是资产价值评估。 注册资产评估师应当经过深入调查研究，科学、严谨、经济地针对不同的搬迁物业制定搬迁方案，并以此作为搬迁成本估价的依据。 以机械设备为例，搬迁费一般应包括：拆装费、包装费、吊装费、运费、卸货费、安装调试费、检验费、意外费、管理费、保险费。

企业搬迁补偿包括哪些?
 
企业搬迁补偿费用主要分为以下四个方面：
一是搬迁资产的补偿费用，包括：无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等;
二是停产停业损失，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失;
三是搬迁补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;
四是基于搬迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、搬迁奖励费等。
(一) 搬迁资产补偿费用
1、实践中关于土地补偿费用存在的问题。
企业的经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业搬迁必然会导致这种租赁关系的终止，那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障?根据《条例》规定，搬迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，搬迁法规并没有做出统一的规定。对集体土地上的建筑物搬迁也没用规定。
也有直接通过招拍挂或划拨的方式取得国有土地使用权的。但土地管理法中关于国有土地使用权收回方面，仅规定给予适当补偿，但没有详细的规定。
全国各地方的搬迁土地补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。同时，这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候，应当加以保护的地方，希望有关部门能够引起重视。
2、房屋、建筑物补偿费用确定问题。
对于房屋、建筑物的补偿，应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由搬迁人、被搬迁人共同委托评估公司，评估公司根据相关评估技术标准，确定房屋、建筑物的实际价值。
3、设备补充费用按照重置成新价计算
设备搬迁安装费用应当按规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类：一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备因搬迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备，搬迁会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。
在搬迁的实际操作中，搬迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，每个地方应当有确定的标准;无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。

征收中停产停业损失如何评估

　　实践中，停产停业损失补偿的范围限于直接经济损失，包括两方面内容：

　　一方面是经济损失即因停产、停业使被征收人失去了获得利润的机会，经济损失其实就是被征收人的利润损失；

　　另一方面是因征收搬迁而发生一些费用。

　　总体来讲，房屋征收活动中产生的停产停业损失补偿的范围一般有以下八大项：

　　1、设备、仪器、生产成品、半成品或商品的搬迁运输费用；

　　2、设备、仪器、搬迁过程中发生损坏的费用及重新安装调试的费用；

　　3、生产成品、半成品或商品搬迁过程中发生损坏的费用；

　　4、停产停业期间职工（包括离、退人员）工资、福利费、各种保险等社会基金；

　　5、企业因征收倒闭、解散后职员的安置费用；

　　6、为特定经营环境而设的牌匾及其他装饰物的报废损坏的费用；

　　7、生产、经营证照的重新办理或变更的费用；

8、因解除房屋租赁关系而发生的房租损失及违约赔偿金或安置房屋承租人的费用。

随着我国建设步伐的加快和绿化事业的蓬勃发展，很多地方对养殖场进行拆迁。那么养殖场拆迁能获得哪些补偿？

1、养殖场的建筑物，附属设备
我们说的建筑物，一般情况下说的是牲畜的圈舍，饲养人的宿舍，养殖长办公室…附属设备说的是化粪池，遮阳篷…等
2、养殖场停业、停产的补偿
一般来说，规模化的养殖场都会办理养殖证、营业执照，因为拆迁导致的停业，拆迁方需要作出相应的补偿。补偿多少要根据养殖场的规模、收入、利润等因素来评估。
3、存栏出清的补偿
舍内牲畜还未到出栏阶段，卖不上价钱，这时的损失也有拆迁房补偿。
4、搬迁补偿
一般来讲，养殖场都是的，不会因为场地的变迁而停止养殖工作；需要重新选择场地建立，这时搬迁的损耗也需要拆迁方评估进行补偿。

正规的评估报告，其具有评估时间、现场测量、评估公司、评估方法等要素，面对正规评估报告应该引起重视。因为这样的评估报告极会作为拆迁方申请裁决或者作出补偿决定的依据。
养殖禽畜是农业生产的重要组成部分，而养殖禽畜一般是在养殖场进行的，近年来随着环境保护力度加大，很多地方对养殖场进行拆迁。但是有很多业主对养殖场的拆迁流程并不清楚，导致在拆迁过程中很盲目不知道该怎么做。那么养殖场拆迁评估流程一般是如何进行的呢
一、具有相关资质的评估机构接受评估任务。评估机构的工作人员在接到上级主管部门或委托单位的委托后开展具体评估工作。
二、房屋评估前的准备。就是准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等的资料。
三、评估人员进行现场勘查。就是指评估人员对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场测定。
四、相关资料的综合分析。这一程序的主要目的是合理地确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据，为补偿提供可靠的依据。
五、编写相关评估报告。评估人员综合被拆迁房屋资料，提出作价评估意见，具体确定被拆迁房屋价格的重要过程。
六、评估复核和审批。在评估工作人员完成评估工作后，由复核员到实在进行复核，复核后报审批人员进行审批。
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养殖场拆迁一般有两个方面的原因：
一是环境整治，因为养殖区域规划，对于禁止养殖的区域的养殖场需要关停或搬迁。
二是大型工程项目建设用地的需要，要对征地红线范围内的养殖场进行拆迁。但是不管是环保搬迁还是项目用地拆迁，养殖场拆迁一般都有如下方面的补偿：
、土地的补偿
农户开办养殖场占用的土地一般都是自家或者多家的承包经营地，农户依法享有这部分土地的承包权、经营权等用益物权。在关停拆迁过程中，对农户的土地使用权损失部分给予征地补偿。如果是租用的土地，土地补偿归实际承包权人所有。

第二、养殖场建筑物、附属物的补偿
农户从事畜禽养殖，往往要在地上盖建养殖用房或者养殖用棚，并配备一系列的养殖及附属设施。在关停拆迁过程中，对这部分地上附着物也应当给予合理的补偿。在这里要强调的一点是，一般的畜禽养殖无需办理农用地转用手续，实践中有拆迁方以养殖场缺少这项手续为由认定养殖场为违建，是缺少法律依据的。

第三、停产停业损失补偿
有合法的养殖手续和营业执照，根据实际产值情况结合养殖场的承包经营期限，可以获得停产停业损失的补偿。从事需禽养殖的朋友们都非常了解，畜禽养殖存在一个周期问题，不能单纯以关停拆迁当下畜禽数目和生长状况为准计算养殖场因关停搬迁可能遭受的损失。拆迁方在对停产停业损失补偿进行评估定价时，要结合具体的行业情况，有理有据地核定合理的补偿标准，养殖户得到充分的补偿和妥善的安置。
另外，还有很多养殖户养殖的是市场价值更高的经济动物，例如貂、竹鼠、品种犬等。实践中这类养殖场在拆迁中的停产停业损失计算，通常和普通的家禽家畜有一定区别。养殖业主要结合自身具体养殖情况和细分行业的市场情况，积极向拆迁方提出自己的补偿安置诉求，争取合理的补偿。