简单梳理融资租赁模式

前言：融资租赁售后回租对于无法进行银行、信托、股权等常规方式融资的存量资产，开辟了新的融资方式和融资渠道，提升了企业的融资能力。





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基本概念




融资租赁是由出租人根据承租人的请求，按双方的事先合同约定，向承租人的出卖人贩卖承租人的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，将一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。典型的融资租赁是涉及三方关系的，本质上是金融交易，是“融资”（目的）+“租赁”（手段）。从实操层面看国内目前业务类型主要分为直租和售后回租两类。

直租指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的融资租赁方式，涉及三方当事人，出租人、承租人、出卖人。

售后回租指承租人将自有物件出卖给出租人，同时与出租人签订融资租赁合同，再将该物件从出租人处租回的融资租赁形式，承租人和出卖人为同一人。租赁期间，租赁资产的所续租赁或者以约定价格由承租人回购租赁资产。目前国内融资租赁业务以售后回租为主，这种方式有利于承租人盘活固定资产，所筹集资金可用于项目的经营，也可作为拓展新项目的资本金。




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操作方式




售后回租的业务流程一般涉及四个步骤：步，出租人与承租人签订融资租赁协议，确定资产转让和融资租赁交易内容；第二步，出租人向承租人支付租赁物购买价款，并按照约定取得租赁物所有权；第三步，出租人将租赁物出租给承租人，承租人按期向出租人支付相应租金；第四步，租赁期满，承租人以名义价款或融资租赁协议约定价款回购租赁物。由于融资租赁公司自身资金有限，需从银行、信托公司等融资，开展融资租赁业务。融资租赁售后回租业务一般模式如下：


图：售后回租业务模式





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优势分析




融资租赁售后回租对于无法进行银行、信托、股权等常规方式融资的存量资产，开辟了新的融资方式和融资渠道，提升了企业的融资能力。同时，售后回租方式交易成本较低，资金使用期限相对较长（三到五年），还款方式及进度设计灵活，可以根据承租人具体的资金状况、经营业绩和营业周期等具体情况在合同中予以约定。在所融资金用途方面，除非合同另有约定，一般企业可以自由支配，既可用作流动资金、也可用作自有资金投资新项目建设等，规避了银行流动资金贷款用于生产经营周转、不能投资固定资产项目建设的监管风险。

租赁产品的结构一般比较灵活，根据企业的资产情况来设计，一般需要采取抵质押、担保等形式来增信。融资额度一般取决于租赁物（目标不动产）评估值以及企业现金流等状况。对于城投公司和国企，则更看重企业的股东背景和实力，因此额度会适当放大。另外，我国现行的售后回租并不是真正意义上的销售，实际操作中为避免税费都会以抵押代替过户，形成表内融资，会同时增加企业的资产规模和负债规模。





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风险分析



一是政策法规风险，目前我国还没有出台的融资租赁行业法律，融资租赁监管层、税务部门、登记部门等对融资租赁标的物的界定不一致，相关适用条款分散在其他法律法规中，随着行业迅速发展，有关法律法规细节的适用性不足问题凸显。不动产融资租赁合同存在无效的风险，如果合同无效，金融租赁公司所购的不动产将可能无法交付，抵质押担保也可能无效，租赁公司的租赁债权将有悬空危险。

二是税务风险，不动产融资租赁面临多重税务的成本控制问题，比如契税的缴纳，财政部国家税务总局在《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》中条表示，对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。为回避契税压力，融资租赁公司与承租人签订融资租赁合同后，往往再签订三方合同，将此不动产的抵押物抵押给银行等金融机构，可能会带来一定的法律纠纷风险。

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