上海xxx绿化建设有限公司
浦东新区苗木花卉交易市场再利用项目
可
行
性
研
究
报
告
章 总 论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
浦东新区苗木花卉交易市场再利用项目
1.1.2项目建设单位
上海xxx绿化建设有限公司
1.1.3项目建设性质
新建项目
1.1.4项目建设地点
上海市浦东新区xxx东路
1.1.5项目负责人
1.1.6项目投资规模
项目的总投资为人民币1000.00万元，其中，建设投资为900.00万元（土建工程为568.00万元，设备及安装投资222.00万元，其他费用为83.05万元，预备费26.95万元），铺底流动资金为100.00万元。
项目建成后，计算期内可实现年均收入为860.00万元，年均利润总额239.27万元，年均净利润179.45万元，年上缴税金及附加为4.13万元，年增值税为41.31万元；投资利润率为23.93%，投资利税率28.47%，税后财务内部收益率16.73%，税后投资回收期(含建设期)为5.75年。
1.1.7项目建设内容
浦东新区苗木花卉交易市场总占地面积82亩，本次再利用项目主要是对现有12000平方米厂房、1000平方米办公设施等进行升级改造，将建成标准化、高规格的新型菏泽牡丹及其他花卉上海培育研发、销售中转、配送、电子商务、技术带动以及农副产品仓储配送一体化基地，助推上海市花卉苗木产业可持续发展进程。
1.1.8项目资金来源
本项目总投资资金人民币1000.00万元，资金来源为项目企业自筹。
1.1.9项目建设期限
本项目工程建设从2017年1月至2017年12月，工期共计12个月。
1.2项目承建单位介绍
1.3编制依据
1.《人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
2.《上海市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
3.《办公厅关于促进内贸流通健康发展的若干意见》；
4.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
5.《投资项目可行性研究指南》；
6.《现代财务会计》；
7.《投资项目评价与决策》；
8. 项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；
9. 国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
1. 科学适度开发相协调原则，把经济发展与项目开发相结合，通过项目建设来发展当地经济，增加地域特色。
2. 坚持可持续发展原则。开发和保护相协调，正确处理产业发展与自然资源保护、环境保护的关系，正确处理产业发展和相关经济发展的关系，达到经济效益、社会效益，环境效益的综合协调。
3. 坚持经济合理布局的原则。对建设用地面积、建筑容积、建筑高度进行有效控制，使设计方案能产生佳经济效益。
4. 坚持因地制宜原则，因势利导。
5. 坚持功能性原则。强调规划区内功能之间分工明确和职能完善。
6. 坚持经济性原则。遵循投入产出的一般规律，厉行节约，强调土地价值的孕育和整体的可操作性。
1.5研究范围
本研究报告对企业现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目的市场需求情况进行了分析和预测；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、成本收益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 项目总占地面积 亩 82.00
2 项目总改造利用面积 平方米 13000.00
3 总投资资金，其中： 万元 1000.00
3.1 建筑工程 万元 568.00
3.2 设备及安装费用 万元 222.00
3.3 其他费用 万元 83.05
3.4 预备费用 万元 26.95
3.5 铺底流动资金 万元 100.00
二 主要数据
1 项目正常年销售收入 万元 1100.00
2 年均销售收入 万元 860.00
3 年平均利润总额 万元 239.27
4 年均净利润 万元 179.45
5 年销售税金及附加 万元 4.13
6 年均增值税 万元 41.31
7 年均所得税 万元 59.82
8 年上缴利税总额 万元 105.26
9 项目定员 人 60
10 建设期 年 1
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 23.93%
2 项目投资利税率 % 28.47%
3 税后财务内部收益率 % 16.73%
4 税前财务内部收益率 % 21.71%
5 税后财务净现值(ic=8%) 万元 571.34
6 税前财务净现值(ic=8%) 万元 950.24
7 投资回收期(税后)含建设期 年 5.75
8 投资回收期(税前)含建设期 年 4.90
9 盈亏平衡点 % 33.33%
1.7综合评价
本次浦东新区苗木花卉交易市场再利用项目符合国家和地方产业发展政策，适应我国及上海市花卉苗木产业新形势，能促进浦东新区花卉苗木产业的快速发展。项目企业立足浦东新区资源优势、区域优势，以菏泽牡丹品种为依托，加大现有市场再利用基础设施投入，建成菏泽牡丹及其他花卉上海培育研发、销售中转、配送、电子商务、技术带动以及农副产品仓储配送一体化基地，抢占浦东新区乃至上海市花卉苗木产业的制高点，形成自有竞争力优势，对实现区域经济转型升级、社会、生态的持续发展具有重要的意义。
项目实施将带动当地就业，增加当地利税，带动当地经济发展。项目建设还将形成花卉贸易流通的集聚效应，对项目地经济发展起到很大的促进作用。因此，本项目的建设会给项目公司带来可观的经济效益和社会效益。因此，本项目建设十分必要，也切实可行。
第二章 项目背景及必要性分析
2.1项目提出背景
随着人民生活水平的提高，花卉苗木消费主体已由集团消费转向个人消费；同时，全国花卉消费额以年均10%以上的速度在递增，拥有13亿人口的中国无疑是一个潜力的消费市场。劳动密集型花卉苗木生产由高成本的发达国家向低成本欠发达国家转移成为大势所趋。发展花卉苗木产业，从科研、生产、流通到消费，产业链条长，产能吸收能力强，可以带动上游种苗、种球、种子产业，以及下游花卉加工业、花卉物流业和花卉服务业的发展；可以带动温室、机械、花肥、花药、花器、花材等相关产业和支持产业的发展；还可以延伸到休闲旅游、医疗、保健、食品、日用化妆品等领域，具有明显的市场竞争优势和广阔的市场前景。
我国花卉苗木产业在快速发展的进程中，集群现象也初步显现，如云南的斗南、广东省的陈村等一些花卉产业集群发展比较典型的地区。通过发展花卉产业集群，打造核心竞争力，可以提升花卉苗木产业的竞争优势。众多中小花卉苗木生产企业和花农，是我国目前花卉生产的主体。
近年来，我国花卉苗木产业发展迅猛，但外向型能力弱。虽然我国在成本和自然条件上具体一定的优势，但受制约的原因也很多，需要促进新产品开发、完善花卉苗木物流体系、协调航空运输价格、加强对外交流、推广标准化生产、提高品牌意识，进而提升出口能力。随着近年来国内进行花卉产业转型，逐渐重视花卉品质，我国也开始有一部分花卉打入欧盟、美国、日本三大世界花卉苗木消费中心，国外市场前景非常看好。
据了解，目前我国人均花卉消费水平仅为发达国家的十分之一，中国出产的花卉在国际市场上仅有1.5%的份额。在浦东新区发展更大更高规格的苗木花卉市场，前景广阔。
鉴于以上背景，项目方结合浦东新区经济快速发展及苗木花卉商贸流通产业发展前景较好的行业背景以及当前项目公司及项目实施地具备多方资源优势的情况下 ，提出的本次“浦东新区苗木花卉交易市场再利用项目”。项目将致力于打造立足上海、辐射长三角乃至全国的以菏泽牡丹为主的大型现代花卉苗木交易流通市场，并建成菏泽牡丹及其他花卉上海培育研发及销售中转、配送、电子商务、技术带动以及农副产品仓储配送一体化基地，助推上海市花卉苗木产业可持续发展进程。
2.2项目建设必要性分析
2.2.1顺应我国花卉苗木产业快速发展的需要
随着我国基础建设、城市化进程、经济转型升级以及我国人民生活水平的提高，花卉苗木产业快速发展，市场需求日益旺盛，预计到2020年，我国花卉销售规模将超过1560亿元。项目建设正是顺应了我国花卉苗木产业的快速发展，将发展成为浦东新区颇具规模的以菏泽牡丹为主的大型现代花卉苗木交易流通市场，为上海市花卉苗木产业发展注入新活力，促进其发展进程。
2.2.2调整浦东新区农业产业结构促进社会和谐发展的需要
国内外花卉市场需求量的日益扩大，适逢我国新的农业产业政策的陆续出台，为我国的花卉产业发展提供了一个难得的发展机遇。加之与花卉相关的各种技术的日益完善，决不能让我们这个花卉的起源国和种植大国在技术和贸易上长期处于劣势地位，力争使中国的花卉产业能够得到长期、稳定、和谐地发展。
发展花卉苗木产业符合农业、种植业以及花卉苗木流通业发展方向，既能充分利用浦东新区现有的自然资源优势，又将带动工农业发展，改善生态环境，对浦东新区农业种植业、花卉苗木流通业结构调整起到的推动作用。
2.2.3利用菏泽牡丹资源优势提升浦东新区花卉苗木产业竞争力水平的需要
菏泽古称曹州，素有“雄峙烈郡”，“一大都会”之誉。这里物华天宝，人杰地灵，史不绝书，曹州牡丹种植有数历史。自明开始,种植中心移至曹州。发展至今，菏泽以有上百个品种，数千亩牡丹田，每年谷雨前后，曹州牡丹连阡接陌，艳若蒸霞，蔚为壮观，堪称之。菏泽牡丹史上也称曹州牡丹。以其花大、色艳、型美、香浓而“甲海内”。菏泽牡丹的特点是枝挺拔有致，叶繁茂多姿，花雍容华贵，被誉为观赏牡丹之上品。2012年菏泽牡丹黑、红、黄等九大花色1237个品种获得国家质检总局源产地标记注册认证。
项目将建成以菏泽牡丹为主要品种的上海培育研发及销售中转、配送、电子商务、技术带动以及农副产品仓储配送一体化基地，此举有助于市场形成优势竞争力，丰富上海市花卉苗木品种，助推上海市花卉苗木产业可持续发展进程。
2.2.4有助于提升壮大浦东新区服务业发展进程
商贸流通业是指商品流通和为商品流通提供服务的产业，主要包括批发和零售贸易业、餐饮业、仓储业，并涉及交通运输业等。商贸流通业及商品市场是联结生产与消费的中间环节，是工农、城乡和地区之间经济联系的桥梁和纽带，是社会化大生产的重要环节，
本项目通过浦东新区苗木花卉交易市场再利用提升现有市场基础设施配套能力，建成花卉品种培育研发、销售中转、配送、电子商务、技术带动以及农副产品仓储配送等一体化基地，将有助于推动浦东新区商贸流通产业发展，提升壮大浦东新区服务业发展进程。
2.2.5项目建设可解决当地劳动力就业的难题
本次农贸商业街的建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，项目建成后，将为当地提供大量就业机会，吸收下岗职工与闲置人口创业及再就业，可促进当地经济和谐发展，能为当地提供更多的劳动就业及创业机会，将在很大程度上缓解“就业难”问题给当地社会带来的诸多压力。
2.2.6促进项目建设地经济发展进程的的需要
本项目正式运营后，可实现年均销售收入为860.00万元，年均利润总额239.27万元，年均净利润179.45万元，年上缴税金及附加为4.13万元，年营业税为41.31万元；年可上缴所得税59.82万元。投资利润率为23.93%，投资利税率28.47%。因此，项目的实施每年可为当地增加105.26万元税金，可有效促进当地经济发展进程。
综合以上因素，本项目建设十分必要。
第三章 行业市场分析
3.1我国花卉苗木产业发展状况分析
如需全文或报告定制 杨刚 本公司，是一家以主营苗木花卉交易市场企业。北京中投信德国际信息咨询有限公司是一家从事市场研究和项目咨询的专业机构。长期以来一直从事企业调研，行业分析以及企业项目立项服务等工作。 北京中投信德国际信息咨询有限公司主要提供项目规划咨询、编制项目建议书、编制项目可行性研究报告、编制项目申请报告、编制资金申请报告等服务，专业范围涉及化工、医药、轻工、机械、建筑、农业综合开发等。 公司在提高现有研究资源和调查资源的市场化能力的同时，不断壮大自身研究
