墨尔本房产管理，带你了解澳洲物业，墨尔本房屋出租

墨尔本房产投资房的时候，你做出了选择：地点的选择、购置的决断。
投资获利前，你要做的后决定：是否需要一个物业经理。
《投资的真谛》


如果想要房屋顺利的出租出去，省心又有不错的收益，那么好找一个称职的物业经理。

在不少人看来，澳洲物业经理的职责就是为业主找租客，收租以及定期检查。

作为海外房产管理，海外莱福可以很负责的表明，称职的物业经理所要做的远远不止这些。

物业经理需具备哪些能力？
“物业经理重要的职责就是控制业主作为房东的风险。”
对初级物业经理来说，需要掌握建筑保险、公司规章制度、了解烟雾报警器、天然气维修、窗帘安装以及私人泳池相关规定。

好的物业经理是能够帮助房东创造财富价值。
他会在接手管理业主物业前，了解业主五到十年的房产计划，并针对计划给出投资房折旧扣税或抵押贷款的建议。



同时，物业经理也应该是一个掌控市场发展，根据市场情况提高房东租金收益的帮手。“比如，建议房东通过简单翻新来提高租金。”

作为墨尔本房产物业经理，代表房东和租客进行日常沟通也是份内职责。
某物业经理认为，维护房产也是物业经理的一大职责。“这不是一个被动的工作，而是需要我们多一点主动性。”

他举例说，如果他注意到浴室的瓷砖有脱落，会即刻通知房东，让人来修理，从而避免之后出现更多问题，花费更多的维修资金。



此前，他的一打算将房产出售，并通知了租户。但业主由于私人原因改变主意，不再卖房。“一旦租客发现房东终没有出售物业，他们可以因此要求赔偿。他认为作为物业经理，应该运用自己的经验和知识来服务甚至引导业主。

与此同时，物业经理还扮演了“黑脸”的角色，他们需要在房屋出现问题时和租客谈判。
澳大利亚房产研究院Malcolm Gunning表示，的物业经理应该帮助业主理性对待投资。

除此之外，的物业经理还应该定期了解业主房产价值，不论是租金收益还是出售价，并即时将这些新数据告知业主；此外，他们也应该了解业主对租客的满意程度。

主要的一点是：拥有足够的经验处理突发事情
这里我们要举一个反面教材案例：

海外莱福有一位客户A业主，在悉尼买了一套公寓做投资，交割后委托给一家中介公司出租。

今年的9月27日，A业主收到了一封由物业经理发来的邮件。

邮件里，物业经理告知A业主，其公寓在一个多月前（8月20号），公寓大楼的巡查员发现屋内漏水渗出门外，恰逢租客正在远游，屋内的洗衣机入水口没有正常连上水管接口，造成业主30多平米的地板，被水浸泡了好几天，地板严重发霉。



在业主还未得知此次漏水事件之前，物业经理还没判断责任是业主还是租客的情况下，直接替业主申请房东保险和建筑保险，且都没有成功获得理赔。

直至10月中旬，A业主被告知，需自费8000澳币的地板维修费用和5000澳币的人工费用。

与此同时，租客还打算状告A业主，地板发霉导致影响居住，同时要求毁约将于11月搬离公寓。

好在A业主的妻子精通英文，查阅了大量的相关法律文件，辗转多次找到了中介公司的大股东，要求给出一个解决方案，终中介公司口头答应走建筑保险赔偿，将于12月份进行维修。



一个小小的漏水事件，从8月中旬折腾到11月才算有了一个了结，还要等到12月才能开始维修。并且这个解决方案动用了A业主自身的建筑保险，未来还要面临上千块的理赔申请费和每年增加的建筑保险费用，以及修理期间的空置租金损失！

但其实这套房子才交房不到1年，处于保修期，如果是水管自然损坏，建筑商是可以保修的；如果是租客疏忽损坏，也是由租客承担，根本不需要业主自掏腰包！

掏了上万块钱的维修费用是大事，业主至今不知道事故造成的真实原因，甚至连一张现场勘察照片都没有得到！

出事3个月，物业经理欠缺处理应急事件的能力和经验，没能时间追责，判断租客与房东的责任，仅仅是电话远程找了保险公司做沟通，试问这样的传话筒式的物业经理，真的是各你们需要的吗？

如果业主不会英语，如果业主不熟读法律法规，如果业主不四处奔波找到这家公司的大股东，建筑保险能申请得到？而业主不仅需要自行承担损失，还要被本应负责的租客控告？想想结果，不禁令人不寒而栗！

拥有一个的物业管理有何好处？
1. 节省房东的时间

，物业经理能帮忙处理很多在物业管理中房东不熟悉的细节，节省时间。以租约开始需要联系水电气为例子。每一幢大楼的物业公司都有不同的情况和要求，有些对水电气有供应商。如果没有和相应的物业管理公司确认具体要求，很可能导致业主在谁应该付帐单的问题上和租客产生纠纷； 或者出现租客搬进公寓后发现没有电或者热水的情况。

2. 有效的处理各种细节问题，让房东免去不必要的敌对和争执



有很多细节，如新房交接水电气公司收取的开通缴费，电话、宽带这些设施的接通安装，这些花时间和精力的细节工作由一个好的物业经理处理，会为房东节省大量的时间和精力，自然也免去了很多不必要的敌对争执。

3. 大大降低房屋出租的风险

物业管理不仅仅是找租客和收租金，还包含很多不可见的风险。其中房东面临普遍的风险就是公众风险。在租客租用的范围所发生的任何个人损伤或是意外，都可被指为由房东对此负责。

虽然有些业主懂得处理公众风险，但是却忘了同时也应该知道如何保护他们的资产。

4. 使整个租赁流程更加

物业经理比较熟悉居留租赁法案，因而将：

安排房屋视察和状况报告

有效的市场策划/招租广告

筛选租客，提供房东批准

准备租赁合同和相关文件

在租户居留期间安排每六个月一次的视察，保障物业的良好状况

代表房东出席维多利亚公民行政裁判所的听讼，维护权益

每月发出房租报告和相关帐单

对有问题的租客及时处理，保障房东的权益

5. 在紧急状况下能立时找到维修人员提供维修。

6. 保障租金收入

房东面临的另一个风险就是租金违约。这通常是在租客不付房租或是没有经过法律的通知程序下中途毁约。由于对租赁法案都不熟悉或缺乏保护资产知识，很多房东并不清楚自己是否受到法案的保护。



7. 降低理赔风险

大多数的保险公司都不大支持自我管理物业的房东在索赔时获得房东保险的赔偿，因为自我管理物业的房东在法律文本和平时的管理文件上很难做到保险公司的要求。

所以房东只好选择那些不一定补偿他们特定风险的房东保险公司或保险产品，却不知道在需要的时侯得不到任何得赔偿。这既浪费钱，在发生意外或在物业被恶意损坏的时候又得不到所应该获得的赔偿。

物业经理的具体表现在哪些管理细节上？
一个好的物业经理帮业主管理投资房，只需要坐等收益。

物业经理会帮业主打理：

物业经理会帮业主评估物业，确定一个合理的租金。

在多种渠道发布租房广告（包括付费平台、中介公司自己的网站等）。

安排固定看房时间 Open for Inspection

筛选并核实申请人信息 Application（这一部分物业经理会比较严谨的核实信息），每位申请人需要提供申请表格的同时，还有护照/驾照、银行信件/信件、过往租房经历的信息及联系方式、/银行存款等资料，物业经理需要通过打电话或者其他途径进行信息核实，筛选掉部分经济来源不稳定或者有过不良记录的申请人，筛选过后由房东决定房客。

双方签署租赁合同 Leasing Agreement（房东选定房客后双方需要签署租赁合同），合同签订之后租赁双方需要严格按照合同约束，如有提前结束租期、拖欠租金、破坏房屋等行为，都需要根据合同进行赔偿和处理。

一些交接事宜 Condition Report：物业经理会在租客搬进房子之前做一份详细的房屋评估报告，其中包括所有电器是否正常工作、墙壁地板门窗等是否有损坏等等，以及复印和扫描交给房客的所有物件，例如钥匙、门卡等，等租客搬进出租房之后也需要完成同样的一份房屋评估报告，确定与评估的结果一致并签字确认。

房子出租后，物业经理会代理很多后续事宜：比如每月租金收取，确认租金到账。有些房东对租赁法案不了解，可能会在面临收不到租金的情况下无所适从，而物业经理对租赁法案有详细的知识，会帮助房东尽量降低无法收到租金的风险。

房屋出租期间，物业经理会按业主要求对物业进行定期检查，一般为租客入住3个月做次检查，之后每六个月做一次，防止租客破坏房屋。

在租约期间，物业经理还会帮助房东进行房屋维护，比如更换灯管或修理水管、下水道等。不少中介物业经理都提供24小时热线，让房客在能及时反映房屋的紧急情况，并及时找到维修人员提供维修。这是房东自己打理物业很难做到的。

物业经理还可以帮业主特别是非本地业主支付相关的水费、物业管理费、市政费等。这样即便房东不在本地，也可以轻松掌握所有状况。

如果缺少时间和精力自己处理出租事宜，好的方式就是找一个有资质和负责的中介及物业经理，来帮忙打理房屋出租的相关事务。



所以，如果房产投资者能找到称职的物业经理，此后的物业管理对你来说将是特别轻松的一件事。

看到这里，你的物业经理合不合格，优不，心里都有答案了吗？</a>