北京海润京丰资产评估有限公司面向深圳地区用户推荐苗木拆迁补偿评估。
以前在拆迁补偿中的问题,既有补偿不到位的情况,但是也有被征收方漫天要价的情况。其实,核心的问题还是补偿问题。要防止拆迁方的单方定价,或者是被征收人的这种漫天要价,其实都是需要回归到一个市场。因为只有真正这种市场价格,并且以公开的方式把这种价格让双方都知道,这样当事人才能有很好的预期。1、苗木原价: (1)圃存价 (2)挖掘费 (3)包扎费 (4)人力费等 (5)圃内运输费 (6)苗木经营利润 2、苗木运杂费: (1)市内运输 (2)苗木卸车力费等 3、苗木损耗费: (1)运输损耗 (2)苗木成活率损耗等 由于对于各项组成的单价并未做细分的描述,只是一个综合定价,所以适用范围只适用于本市范围内的绿化工程,和园林工程概、预算定额配套使用。苗圃地的收益现值按育苗收入计算极为麻烦,因为苗圃地上育苗的种类较多,各种苗木的育苗期限不同,经济效益也不相同①年纯收入②计算年纯收入③如果苗圃地种的是经济林木或绿化苗,其收益值明显高过种粮食的收益值时,可将其地价适当调高。 ④如果年地租是明确,而且基本合理的,其承租的期又较长,则可直接取E为地租,进行测算。苗木、花卉的价值评估 种子或接穗从播种和扦插到出圃定植期间的时期称为苗木培育期。它直接关系到苗木在市场上的价格。决定苗木、花卉价值的因素较多,但在实际中主要考虑以下十种因素: 1、品种:不同品种决定不同价值。 2、形体:高度、径级的大小、冠幅丰满程度、树木长势以及枝条生长情况和树木健康状况等都直接决定价值高低。奇型植物,造型植物价值大大常规植物。 3、形体:高度、径级的大小、冠幅丰满程度、树木长势以及枝条生长情况和树木健康状况等都直接决定价值高低。奇型植物,造型植物价值大大常规植物。 4、培育期(苗龄):培育期越长,价值越大。特别是绿化用的苗木年龄越大越昂贵。古木、古树由于年限长,文化价值更高。 5、市场因素:物以稀为贵,市场供求关系对苗木、花卉价格有直接影响,在小规格苗木和新品种上尤为明显。受一次性“建园林”的工程理念影响,大规格苗木价值远远小规格苗木。 6、本体价:视品种和年限而定。 8、包扎费:视当地劳动力和包装物的价值及包装要求而定。 9、苗木经营利润:销售收入减去投入成本(苗圃地租用费、种苗费、管理费等依据当地林业生产定额)。 10、苗圃内运输费:视运距而定。 11、其它费:税费、检疫费、装车人力费等。同事也要注意,苗木生产周期较长,竞相培育品种,势必造成同品种苗木集中种植,出圃、销售时间也会趋同,其结果必然导致滞销,大家都不赚钱。如果苗木种植户、经营户不跟风,在品种选择上变换思维方式,作好市场调查,结合各地方多方面的绿化需求,多种几个品种,销路增多,经营风险自然降低。除此之外,规格苗木虽然好销,市场仍有一定空间,但通过地区之间的调节或施工单位降低一点规格,目前供应大体能够趋于平衡,不宜继续扩大种植规模。南京雪松大苗积压,南方某些地方大规格香樟积压,可作参考。
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