广州天河区房屋买卖合同法律咨询一般违约根本违约咨询

广州二手房买卖中如何区分一般违约和根本违约？
咨询电话：（张静），合同法中有一般违约和根本违约之分。根本违约，是指合同一方当事人违反合同，致使该合同的目的不能实现的行为；而一般违约仅指合同一方当事人违反合同，但并不导致该合同目的不能实现的行为。当事人一方出现根本违约时，合同相对方获得合同解除权，有权解除合同并要求违约方承担根本违约的违约责任。当事人一方仅仅出现一般违约时，合同相对方并不获得合同解除权但可以要求违约方承担一般违约的违约责任。
实践中，不少市民和中介人员不能区分一般违约和根本违约，误认为一方当事人出现了未按期履行合同义务的违约行为便可解除合同，不再继续交易。而实际上，如果一方当事人仅发生一般违约时，合同相对方如果以对方违约为由解除合同，则结果恰好相反，该合同相对方在无权解除合同的情况下非法解除了合同，实际上自己构成了根本违约，需要承担非法解除合同（根本违约）的违约责任。下面举例说明:
1. 买卖双方签署二手房买卖合同，合同约定买方应当于合同签订3日内交付定金十万，但到了合同签订第4日，买方定金还没有交，卖方认为买方违约，决定解除合同（房子不卖了）。
2. 买卖双方签署二手房买卖合同，合同约定卖方应当于合同签订后7日内办理委托公证并申请赎楼，但到了合同签订后第15日，卖方仍未办理委托公证和申请赎楼，买方认为卖方违约，决定解除合同并要求卖方承担合同约定的房价20%的违约金。
3. 买卖双方签署二手房买卖合同，合同约定买方应当于合同签订后30日内办理首期款监管和按揭申请手续，但到了合同签订后第31日，买方还未办理首期款监管和按揭申请手续，卖方认为买方违约，决定解除合同（房子不卖了）。
4. 买卖双方签署二手房买卖合同，合同约定卖方应当于合同签订后30日内配合买方办理首期款监管和按揭申请手续，但到了合同签订后第25日，买方准备办理首期款监管和按揭申请手续时，卖方拒绝配合。买方认为卖方违约，决定解除合同并要求卖方承担合同约定的房价20%的违约金。
以上四个案例均是一般违约的案例情形，上述买方或卖方的确构成了违约，但仅仅构成一般违约，或是构成《合同法》第94条规定的“迟延履行主要债务”，守约方可以要求违约方承担利息损失、按日违约金等一般违约的违约责任，但无权立即解除合同。《合同法》第94条明确规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人方可解除合同。”因此，如果一方当事人仅发生一般违约时，合同相对方的正确做法是行催告，而不是冒然选择解除合同。如果经催告后，该一般违约的违约方仍未在合理期限内履行的，那么合同相对方（守约方）就可以解除合同了。

广州张静律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，征地拆迁补偿纠纷及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。
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