广州房产信息网房地产投资分析：从房地产销售数据开

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　　广州聚房宝网络科技股份有限公司（以下简称“聚房宝”），2011年成立于广州，2017年1月正式挂牌新三板（证券代码：870886）。
　　聚房宝7年来专注于新房营销，以IT与大数据为驱动，面向开发商提供“Martech大数据效果营销”服务，是一家致力于打造居住新生态，扩大居住数据价值的新房交易Martech大数据服务平台。
　　蜗牛家，聚房宝旗下面向营销服务市场推出的新房交易Martech大数据赋能平台。坚持“数据驱动、技术赋能”，为城市运营商提供“广告+平台+软件+数据”四位一体的大数据效果营销解决方案，全面赋能中小微营销服务伙伴，切实改善消费者体验，跨越式提升新房营销交易效率。
　　蜗牛家线上网站作为蜗牛家面向营销服务市场赋能体系的重要组成部分，是服务于购房者的房产垂直网站，将为数百万用户提供的新房O2O导购服务。　　
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　　传统的房地产投资分析框架一般遵循着以下的总体思路：销售（期房和现房）状况-拿地-新开工-期房销售-施工-竣工-现房销售，商品房销售是判断房地产投资的核心变量。房地产销售状况决定着房企拿地以及后续的新开工行为，也就决定房地产投资的走向。内在的原因在于，房地产销售在两个方面起到关键性的作用：一是房地产销售状况决定着企业盈利状况，直接影响着房企拿地以及投资的积极性。二是商品房销售中很大一部分以是期房的形式成交的，期房销售形成定金及预收款、个人按揭贷款是房地产投资的重要资金来源。以2017年为例，在房地产投资资金来源中，定金及预收款占比31.2%，个人按揭贷款占比15.3%。
　　从销售到拿地，再到土地购置费的框架：商品房销售金额累计同比大约土地成交总价0-3个月，而土地成交总价累计同比大约土地购置费累计同比12个月。当商品房销售好的时候，房企利润增加，商品房库存也在减少，因此，房企拿地的积极性也会提高。从实际数据来看，2009年以来，商品房销售金额累计同比大约100大中城市商品房用地成交总价累计同比大约0-3个月的时间。
　　从销售到新开工、施工、竣工的建安投资分析框架：商品房销售累计同比新开工累计同比大约6个月，新开工与建安投资累计同比同步性较强。商品房销售较好的时候，房企盈利预期增加，且用于房地产投资的资金量增加，在此背景下，房企会加紧施工，并增加新开工的面积。从旺盛的销售需求，到房企拿地，再到房企增加新开工，具有一定的时滞。因此，商品房销售累计同比是新开工面积累计同比的。从历年数据来看，时间大约为6个月。
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