酒窖窖池评估-酒窖价值评估-酒海资产评估

浓香型白酒生产素有“千年窖泥万年糟”，以窖养糟，以糟养窖等说法，由此可以看出泥窖、窖泥对浓香型白酒生产的重要性。所以抓好窖池管理，也就是抓好了 50% 的产品质量。
（1）加强窖池养护和管理，确保窖池功能可持续发展
窖池是浓香型大曲白酒生产的重要前提条件。要想产好酒，就有的窖池。
而好的窖池依赖于的老窖泥。因老窖泥中生长着种类繁多的功能各异的有益于酿酒的微生物菌群落。如球菌类、梭菌类、杆菌类、细菌类，以及其他已知和未知的酿酒功能菌群类。其中，代谢己酸的梭状芽孢杆菌是产生浓香型大曲白酒的主体香
——己酸乙酯的重要菌群类；还有产各种呈味物质——有机酸的细菌群类等。因此， 各浓香型大曲白酒生产企业，都把培养窖泥作为提高产品质量和品率的重要措施之一；把养护好窖池当成生产的头等大事来抓。许多企业把窖龄（从几十年到数不等）作为宣传产好酒的资本进行宣传屡见不鲜。因老窖泥中有长年不衰逐渐富集、经长期驯化了的种类和数目繁多的有益酿酒微生物群落，为生产出浓香型大曲白酒提供了先决条件。
（2）窖池
浓香型大曲白酒生产的显著特征是：使用“老窖泥”即“千年老窖”，“续糟”配料即“万年糟”，固态厌氧发酵，甑桶缓火蒸馏，掐头去尾，量质摘酒，按质并坛，根据各企业等级评定标准进行感官和理化分析检验，按质量等级选用陶坛贮存，精心组合勾兑调味，经感官和理化检测，合格后包装而成。
在原酒生产中，要求窖泥与正常发酵糟醅充分有机结合，按工艺要求控制好入窖发酵条件，让糟醅在窖池内正常发酵 30～90 d 或更长时间，视其生产需要而定。严格控制好上甑蒸馏摘酒各环节操作要点，才可能生产出基础原酒或严格控制品率，实现丰产丰收的步。因此，建窖时，应充分考虑窖池的形状及大小、建窖材料、建窖环境等诸多因素的合理选择。
评估方法
1、成本法
成本法是通过测算评估对象在评估基准日的重置成本，用重置成本乘以综合成新率得出资产价值的一种方法。该方法的计算公式如下：
评估价值＝重置成本×综合成新率
（1）酒窖资产土建重置成本的确定
参考同类型构筑物建造商报价确定重置成本。
由于评估范围的资产建造时间较短，本次评估不考虑资金成本。
（2）酒窖资产窖泥重置成本的确定
根据酒窖的规格和窖泥的厚度计算窖泥的体积，按照一般窖泥的密度，确定现存窖泥的重量，从而计算窖泥的重置成本。
（3）成新率
在白酒生产企业中，窖池不同于一般实物资产，是一种特殊的生产设备，在基础酒生产环节中占有极其特殊的地位，在生产中对产品质量起着至关重要的作用，其价值不是随着时间的推移而减少，而是随着时间的推移而增值（即常说的：窖池是越老越好，老窖出好酒），窖龄越长其酒的出酒率越高，创造的效益越大。
因此，对酒窖资产的评估不考虑成新率。
2、收益法
收益法是指将被评估资产的预期未来收益以一定折现率资本化或折成现值以确定其价值的评估方法。收益法是以决定资产内在价值的根本依据——未来盈利能力为基础评价资产价值，反应了资产对于所有者具有价值的本质方面。
评估模型为：

式中：P 为酒窖资产的评估价值； Ai 为酒窖资产未来第 i 年的净收益； R 为 折 现 率 ； (1+R)为第 i 年的折现系数。
本次评估，根据评估对象的资本结构特点以及所选用的收益模型等综合因素，采用权益资本成本确定折现率 R。计算公式为：
R=Rf +β（Rm–Rf）+α 式中：Rf----目前的无风险利率；
β----权益的系统风险系数；
（Rm–Rf）----市场风险溢价； α----企业特定风险调整系数。