松原市xxx医疗养老服务有限责任公司
松原市康复养老中心建设项目
可
行
性
研
究
报
告
二零一六年四月
目 录
章 总 论 1
1.1项目概要 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2项目建设单位 1
1.1.3项目建设性质 1
1.1.4项目建设地点 1
1.1.5项目负责人 1
1.1.6项目投资规模 1
1.1.7项目建设规模 2
1.1.8项目资金来源 3
1.1.9项目建设期限 3
1.2项目承建单位基本情况 3
1.3编制依据 3
1.4编制原则 4
1.5研究范围 5
1.6主要经济技术指标 5
1.7综合评价 6
第二章 项目背景及必要性可行性分析 7
2.1项目提出背景 7
2.2本次项目发起缘由 8
2.3项目建设必要性分析 9
2.3.1顺应我国社会养老事业快速发展的需要 9
2.3.2促进构建和谐社会稳定发展的需要 10
2.3.3满足社会老龄化需求的需要 10
2.3.4积极响应吉林省养老模式发展思路及目标的需要 11
2.3.5推动我国新型医养模式发展的需要 12
2.3.6增加就业带动相关产业链发展的需要 12
2.3.7促进项目建设地经济发展进程的的需要 13
2.4项目可行性分析 13
2.4.1政策可行性 13
2.4.2市场可行性 16
2.4.3管理可行性 17
2.5分析结论 17
第三章 行业市场分析 19
3.1中国老龄人口统计分析 19
3.1.1全国老龄人口数量统计 19
3.1.2老龄人口抚养情况分析 19
3.2我国人口老龄化发展现状分析 20
3.3我国人口老龄化发展趋势分析 21
3.4我国传统养老模式发展瓶颈分析 22
3.5我国医养结合养老发展模式分析 24
3.5.1医养结合养老模式特征 24
3.5.2医养结合养老模式分类 24
3.6医养一体化社会背景及发展趋势分析 25
3.7本项目市场发展前景分析 27
3.8市场分析结论 28
第四章 项目建设条件 29
4.1地理位置选择 29
4.2区域投资环境 29
4.2.1区域地理位置 29
4.2.2区域气候条件 30
4.2.3区域交通区位条件 30
4.2.4区域资源条件 31
4.2.5区域经济发展条件 31
第五章 建设方案 33
5.1建设功能与定位 33
5.2总体设计方案 33
5.2.1设计理念 33
5.2.2平面布置指导思想 34
5.2.3平面布置原则 35
5.3主要建筑工程量情况 35
5.4建筑设计方案 36
5.4.1 建筑设计主要规范及标准 36
5.4.2指导思路 36
5.4.3结构设计等级 37
5.4.4防火分区及安全疏散设计 37
5.4.5无障碍设计 37
5.4.6建筑节能设计 37
5.5公用工程方案 37
5.5.1设计依据 37
5.5.2给水设计 38
5.5.3排水设计 38
5.5.4供电 39
5.5.5安防监控 39
5.6土地利用情况 40
5.6.1项目用地规划选址 40
5.6.2用地规模及用地类型 40
第六章 项目功能定位及设备方案 42
6.1项目功能定位 42
6.2主要设备选择 42
第七章 节约能源方案 44
7.1本项目遵循的合理用能标准及节能设计规范 44
7.2建筑节能 45
7.2.1建筑围护结构基本组成 45
7.2.2外墙节能设计 45
7.3用电节能 45
7.3.1照明节能 45
7.3.2电气设备节能 47
7.3.3空调节能 47
7.4节水措施 47
7.5结论 48
第八章 环境保护及安保措施 49
8.1项目环境现状 49
8.2项目建设对环境的影响分析 49
8.2.1环境空气影响分析 49
8.2.2地表水环境影响分析 49
8.2.3施工噪声环境影响分析 50
8.2.4固体废物影响分析 50
8.2.5水土流失影响分析 50
8.2.6交通影响分析 50
8.3项目建设时环境保护治理措施 50
8.4项目建成后环境影响分析 51
8.4.1环境空气影响分析 51
8.4.2地表水环境影响分析 51
8.4.3声环境影响分析 51
8.4.4固体废物环境影响分析 52
8.4.5景观影响及生态环境分析 52
8.5项目建成后环境保护治理措施 52
8.5.1废气污染防治措施 52
8.5.2污水防治措施 52
8.5.3噪声污染防治措施 53
8.5.4固体废物污染防治措施 53
8.5.5 生态保护防治措施 53
8.6绿化方案 53
8.7安保管理措施 54
第九章 劳动安全卫生及消防安全 55
9.1 编制依据 55
9.2劳动安全 55
9.2.1防火防爆设计 55
9.2.2电力 56
9.2.3防静电防雷措施 56
9.3劳动卫生 56
9.3.1防暑降温 56
9.3.2卫生 56
9.3.3噪声 56
9.3.4照明 56
9.4消防安全 57
9.4.1设计依据 57
9.4.2消防措施 57
9.4.3抗震措施 58
9.4.4综合防灾 58
9.4.5防洪涝措施 58
第十章 企业组织机构与劳动定员 59
10.1组织机构 59
10.2劳动定员 59
10.3人力资源管理 59
10.4福利待遇 60
第十一章 项目实施规划 61
11.1建设工期 61
11.2实施进度安排 61
第十二章 投资估算与资金筹措 63
12.1投资估算依据 63
12.2建设投资估算 63
12.3流动资金估算 64
12.4资金筹措 64
12.5项目投资总额 64
12.6资金使用和管理 67
第十三章 财务及经济评价 68
13.1总成本费用估算 68
13.1.1基本数据的确立 68
13.1.2产品成本 69
13.1.3平均产品利润与销售税金 70
13.2财务评价 71
13.2.1项目投资回收期 71
13.2.2项目投资利润率 71
13.2.3不确定性分析 71
13.3综合效益评价结论 72
第十四章 风险分析 74
14.1项目风险因素 74
14.1.1不可抗力因素风险 74
14.1.2 市场风险 74
14.1.3 工程风险 74
14.1.4资金管理风险 75
14.2风险规避对策 75
14.2.1不可抗力因素风险规避对策 75
14.2.2市场风险规避对策 75
14.2.3工程风险规避对策 75
14.2.4资金管理风险规避对策 76
第十五章 招标方案 77
15.1招标管理 77
15.2招标依据 77
15.3招标范围 77
15.4招标方式 78
15.5招标程序 78
15.6评标程序 79
15.7发放中标通知书 79
15.8招投标书面情况报告备案 79
15.9合同备案 79
第十六章 结论与建议 80
16.1结论 80
16.2建议 80
附 表 81
附表1 销售收入预测表 81
附表2 总成本表 83
附表3 外购原材料表 84
附表4 外购燃料及动力费表 85
附表5 工资及福利表 86
附表6 利润与利润分配表 87
附表7 固定资产折旧费用表 88
附表8 无形资产及递延资产摊销表 89
附表9 流动资金估算表 90
附表10 资产负债表 91
附表11 资本金现金流量表 92
附表12 财务计划现金流量表 93
附表13 项目投资现金量表 95
附表14借款偿还计划表 97
章 总 论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
松原市康复养老中心建设项目
1.1.2项目建设单位
松原市xxx医疗养老服务有限责任公司
1.1.3项目建设性质
新建项目
1.1.4项目建设地点
项目拟建地位于吉林省松原市
1.1.5项目负责人
xxx
1.1.6项目投资规模
项目的总投资为人民币30000.00万元，其中，建设投资为27565.00万元（土建工程为19877.50万元，设备及安装投资6955.00万元，其他费用为457.50万元，预备费275.00万元），建设期利息为735.00万元，铺底流动资金为1700.00万元。
项目建成后可实现年均收入为14805.45万元，年均利润总额5194.63万元，年均净利润3895.97万元，年上缴税金及附加为74.03万元，年营业税为740.27万元；投资利润率为17.32%，投资利税率20.03%，税后财务内部收益率12.24%，税后投资回收期(含建设期)为8.12年。
1.1.7项目建设规模
本次松原市康复养老中心建设项目规划总用地面积100000平方米，分为八大区：怡心区、康复区、诚心区、信心区、爱心区、仁心区、德心区、孝心区八大功能区。其中xxx区占地面积6500㎡，（康复中心核心区，负责接待服务、日常管理、后期保障等）；康复区占地面积4500㎡（用于康复运动、健身活动、慰问演出、文体活动等）；诚心区、信心区、爱心区、仁心区各占地面积18000 ㎡（均隶属专人特护、栋别墅、森林式景观、私人空间）；德心区、孝心区分占地面积8500㎡（均属特别护理、联栋洋房、花园式景观、静谧 空间）。
项目设计总建筑面积（地上）50448.00平方米。主要建设内容及规模如下：
主要建筑内容及工程量一览表
工程类别 分项工程名称 层数 占地面积
（m2） 建筑面积
（m2）
1、地上建筑工程 接待中心 4 567.00 1708.00
老年亲情住宅46栋 3 9760.00 29280.00
医疗康复中心 5 973.00 4865.00
养老康复中心A栋 5 973.00 4865.00
养老康复中心B栋 5 973.00 4865.00
活动中心 5 973.00 4865.00
合计 14219.00 50448.00
2、地下建筑工程 地下车库 -1 3000.00 3000.00
3、公共配套工程 道路硬化及停车场工程 22000.00 22000.00
绿化景观工程 57000.00 57000.00
其他室外活动场地 5000.00 5000.00
1.1.8项目资金来源
本项目总投资资金人民币30000.00万元，其中由项目企业自筹资金15000.00万元，申请银行贷款15000.00万元。
1.1.9项目建设期限
本项目建设分三期进行：期：2016年4月—2017年3月，计1年；第二期：2017年4月—2018年3月，计1年；第三期：2018年4月—2019年3月，计1年；建设工期共计36个月。
1.2项目承建单位基本情况
1.3编制依据
1.《人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
2.《吉林省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
3.《关于加快发展养老服务业的若干意见》；
4.《关于促进健康服务业发展的若干意见》
5.《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》；
6.《辽源市人民关于鼓励和促进养老服务机构发展的意见》；
7.《辽源市人民关于加快养老服务业发展的实施意见》；
8.《吉林省以市场化方式发展养老服务产业试点工作实施方案》；
9.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
10.《现代财务会计》；
11.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；
12. 国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。
（2）坚持技术、设备的性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内的信息系统技术，设备选用国内的，确保产品的质量，以达到企业的益。
（3）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
（4）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。
（5）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
（6）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。
1.5研究范围
本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 总占地面积 ㎡ 100000.00
2 总建筑面积 ㎡ 46800.00
3 建设养老床位数 张 1500.00
4 建设康复床位数 张 1500.00
5 总投资资金，其中： 万元 30000.00
5.1 建筑工程费用 万元 19877.50
5.2 设备及安装费用 万元 6955.00
5.3 土地费用 万元 0.00
5.4 其他费用 万元 457.50
5.5 预备费用 万元 275.00
5.6 建设期利息 万元 735.00
5.7 铺底流动资金 万元 1700.00
二 主要数据
1 正常运营年销售收入 万元 19160.00
2 年均销售收入 万元 14805.45
3 年平均利润总额 万元 5194.63
4 年均净利润 万元 3895.97
5 年销售税金及附加 万元 74.03
6 年均营业税 万元 740.27
7 年均所得税 万元 1298.66
8 年上缴税金总额 万元 3895.97
9 项目定员 人 400
10 建设期 年 3
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 17.32%
2 项目投资利税率 % 20.03%
3 税后财务内部收益率 % 12.24%
4 税前财务内部收益率 % 17.34%
5 税后财务静现值(ic=10%) 万元 7,803.65
6 税前财务静现值(ic=10%) 万元 16,786.82
7 投资回收期(税后)含建设期 年 8.12
8 投资回收期(税前)含建设期 年 6.79
9 盈亏平衡点 % 54.73%
1.7综合评价
本项目研究“松原市康复养老中心建设项目”的设计与实施，项目建设实施不仅可以为老年人提供生活照顾和医疗护理服务，还将为老年人提供环境、服务周到的老年生活，符合吉林省及我国社会养老事业的可持续发展的战略目标。项目将带动当地就业，增加当地利税，带动当地经济发展。因此，本项目的建设会给项目公司带来很好的经济效益，是社会效益的投资项目。
项目实施符合国家行业投资方向，将得到国家及当地的大力支持。项目建设条件具备市场及发展前景广阔。因此，本项目建设十分必要，也切实可行。
第二章 项目背景及必要性可行性分析
2.1项目提出背景
国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家进入老龄化社会的标准。目前，中国是世界上惟一老年人口过亿的国家。根据全国老龄办公布的数字，到2020年我国老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17%。老年人口增加，与老年人紧密的养老床位短缺极为严重。民政部近公布的数据显示，“十二五”期间我国养老服务床位数预计达到669.8万张，每千名老年人拥有养老服务床位数达到30.3张，比2010年底增长了70.3%，实现了养老床位千分之三十的规划目标。随着老龄化进程加剧，应根据不同需求来发展多模式的养老产业，使养老产业跟上老龄化市场需求。
由于我国老龄化是在“未富先老”、社会保障制度滞后、单位福利体制解体、城乡和区域发展不平衡的形势下发生的，并伴有家庭逐渐小型化带来的家庭养老功能弱化等问题，社会养老服务压力不断加重。加快发展社会养老服务事业，有效应对人口老龄化问题，已成为各级党委关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。
随着人口老龄化的加速发展，一些老人的治疗和护理问题困扰着千家万户。根据原国家卫生部的调查显示，60岁以上老年人中，人均患有疾病2~3种，慢性病发病率53.9%，是调查人群平均水平的4.2倍。患有慢性病老年人自然病理长，需要持续的、综合的医疗康复护理服务。为了适应部分老人养老需要，发展医疗资源与养老资源相结合的医养结合养老模式非常必要。
养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。党中央、高度重视社会养老服务事业的发展，多年来出台了一系列政策措施。在加快转变经济发展方式中，在积极应对人口老龄化的举措中，把社会养老服务事业摆在发展的位置上，是中央审时度势的正确决策，将有利于增强应对人口老龄化挑战的能力、提高广大老年人的生活质量和幸福指数，有利于拓展服务业新领域、发展新业态、扩大内需和促进就业，有利于弘扬民族敬老爱老优良传统、促进代际和谐、培育社会公德，对于深入贯彻落实科学发展观、实现全面建设小康社会的奋斗目标，具有非常重要的意义。
我国老龄化社会有以下特征：一是老年人口数量高居世界。二是老年人口有高龄化、慢病化、失能化的表现。三是家庭养老功能相当薄弱，养老相关服务严重不足。医养结合的养老工作涉及到社会保障、民政、卫生等多部门的管理。因此，只有深化相关体制机制改革，才能有效推动医养结合型养老模式的建立，从而走出一条中国特色的养老事业的发展道路。医养一体化发展，既解决了养老院缺乏医疗服务的弊端，也解决了老年病人‘压床’占用医院资源的问题”，这种合作模式是将医疗资源与养老资源实现有效整合的一次创新之举。
2.2本次项目发起缘由
到2015年我国60岁以上的老人达2.16亿，发展养老事业，弘扬民族敬老优良传统，满足老年人多层次要求。已经成为各级惠民的大事。
吉林市已步入严重老龄化社会。截至2013年底，全省65岁及以上老年人230.26万人，占总人口的8.38%，到2020年，这一比例将高达14.12 %。随着人口老龄化、高龄化的加剧，老年人的照料和护理问题日益，现有的养老服务体系已经不能适应新形势的变化。
随着老龄人口的增加，老年人市场服务需求日益旺盛，市场供给能力却突显不足，社区和居家养老服务功能未充分发挥，难以满足市场需求。
由于养老服务对象的特殊性，不同消费层次、年龄阶段的老人对养老服务有不同需求。吉林市现阶段的养老服务品种比较单一，简单的生活服务已满足不了老年人的多样化养老服务需求。
本次“松原市康复养老中心建设项目”结合项目地的实际情况，项目紧扣省委、省及当地的指导思想和要求，遵循当地在项目建设上的理念。为贯彻落实当地有关扶持养老事业发展的相关政策，为老年人提供环境、服务周到的老年生活，提升项目地社会养老服务层次，促进区域经济增长，为社会养老事业的发展作贡献。
2.3项目建设必要性分析
2.3.1顺应我国社会养老事业快速发展的需要
长期以来，党和十分关心老年群众，不断采取积极措施，推动老龄事业发展进步，取得举世瞩目的成就，为老龄事业持续发展奠定了很好的基础。但是，在快速发展的老龄化进程中，老龄事业和老龄工作相对滞后的矛盾日益。主要表现在：社会养老保障制度尚不完善，公益性老龄服务设施、服务网络建设滞后，老龄服务市场发育不全、供给不足，老年社会管理工作相对薄弱，侵犯老年人权益的现象仍时有发生。对此，我们高度重视，认真解决。
随着我国个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。我们深刻认识发展老龄事业的重要性和紧迫性，充分利用当前经济社会平稳较快发展和社会抚养比较低的有利时机，着力解决老龄工作领域的矛盾和问题，从物质、精神、服务、政策、制度和体制机制等方面打好应对人口老龄化挑战的基础。
2.3.2促进构建和谐社会稳定发展的需要
养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。
养老保障体系逐步完善，覆盖范围进一步扩大，企业职工基本养老保险制度实现全覆盖，企业退休人员养老金水平连续五年提高，基本养老保险实现了省级统筹，新型农村社会养老保险开始试点并逐步扩大范围。职工和城镇居民基本医疗保险制度实现全覆盖，新型农村合作医疗参合率稳步提高。老年社会福利和社会救助制度逐步建立，城乡计划生育家庭养老保障支持政策逐步形成。老龄服务体系建设扎实推进，在城市深入开展并逐步向农村延伸，养老服务机构和老年活动设施建设取得较大进步。老年教育、文化、体育事业较快发展，老年精神文化生活更加丰富。全社会老龄意识明显增强，敬老爱老助老社会氛围日益浓厚，老年人权益得到较好保障。老龄领域的科学研究、国际交流与合作取得了新的进展。广大老年群众坚持老有所为，积极参与经济社会建设和公益活动，在构建社会主义和谐社会中发挥了重要作用。
2.3.3满足社会老龄化需求的需要
我国进入老龄化社会以来，呈现出老年人口基数大、增速快、高龄化、失能化、空巢化趋势明显的态势，再加上我国未富先老的国情和家庭小型化的结构叠加在一起，养老问题异常严峻。
国家统计局发布公报，以2015年11月1日零时为标准时点的全国1%人口抽样调查显示，我国60岁及以上人口为22182万人，占总人口的16.15%，其中65岁及以上人口为14374万人，占10.47%。同2010年第六次全国人口普查相比，60岁及以上人口比重上升2.89个百分点，65岁及以上人口比重上升1.60个百分点，老龄化速度比较快。
我国老龄人口每年以近800万的速度增加，我国的新数据显示，21世纪年的年均人口增长率为0.57%，低于上世纪后10年一直保持的1.07%的年增长率，因此中国人口正在进入老龄化，有关预测，到2050年，中国老龄人口将达到总人口的三分之一。老年人口的快速增加，特别是80岁以上的高龄老人和失能老人年均100万的增长速度，对老年人的生活照料、康复护理、医疗保健、精神文化等需求日益凸显，养老问题日趋严峻。
2.3.4积极响应吉林省养老模式发展思路及目标的需要
吉林省以市场化方式发展养老服务产业试点工作实施方案中指出：按照“打造平台、投入、市场运作、融合发展”的思路，建立由中央财政资金引导，地方和社会投资者共同出资的吉林省养老服务产业基金。按市场化运作的方式，支持建设居家养老、社区养老和集中养老等多元化的养老服务体系，促进产业加速、融合发展，探索建立市场化、商业化、社会化方式发展养老服务产业机制。根据吉林区位、经济发展水平和老龄化趋势，到2020年，着力打造10个养老服务产业园区，培育200个养老服务企业或品牌，撬动民间资本150亿元，提供30万个就业岗位,养老服务产业增加值所占比重争取超过全国平均水平。初步建成以居家为基础、社区为依托、机构为补充，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系，养老服务产业在扩内需、增就业、促发展中发挥重要作用。
因此，本次松原市康复养老中心建设项目符合吉林市养老事业发展思路及目标，项目实施将有力推动吉林市养老服务模式快速发展。
2.3.5推动我国新型医养模式发展的需要
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